空き家を売りたい！現状・更地で売却する方法と費用についても解説

相続などで空き家を引き継いだものの、処分に困っている方もおられるのではないでしょうか。
相続で受け継いだ実家や、転居により使わなくなった住宅など、管理の負担や維持費の問題から売却を検討される方が増えています。
そこで、空き家を売りたい場合に、現状の状態で売却する方法、更地にして売却する方法、そして売却時にかかる費用と税金について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売りたい場合に「現状の状態」で売却するメリット・デメリット

空き家をそのままの状態で売却する方法は、もっとも一般的で手軽な選択肢です。
この方法では、建物の解体費用や整地費用が不要なため、初期費用を大幅に抑えることができます。

「中古住宅」と「古家付き土地」で売る2つの方法がある

現状売却には「中古住宅」として売却する方法と「古家付き土地」として売却する方法の2つがあります。
中古住宅として売却する場合は、建物に居住価値があることを前提とし、リフォームやリノベーションによる再利用を想定した販売となります。
一方、古家付き土地として売却する場合は、建物には価値を見込まず、土地の価格のみで販売する方法です。
建物の築年数や状態によって、どちらの方法が適しているかを判断することが重要です。

現状売却のメリット

現状売却の最大のメリットは、解体費用がかからないことです。
木造住宅の解体費用は一般的に100万円から300万円程度必要となるため、この費用を削減できるメリットは非常に大きいといえるでしょう。
また、売却までの期間も短縮でき、維持管理の負担からも早期に解放される点もメリットの1つです。
とくに立地条件が良い場合や、建物に価値がある場合は、現状のまま売却した方が有利になることもあります。

現状売却のデメリットと注意点

一方で、建物が古く状態が悪い場合は、買主が見つかりにくく、または売却価格が大幅に下がる可能性があります。
とくに築年数が古い建物や、耐震基準を満たしていない建物の場合は、買主が購入後に修繕や建て替えを検討する必要があるため、その分を見込んだ価格設定が必要になるでしょう。
また、建物の契約不適合責任についても注意が必要です。
売却後に契約内容に適合しない建物の欠陥が発見された場合、売主が責任を負う可能性が出てきます。
そのため、事前に建物の状態を詳しく調査し、買主に対して適切に説明することが重要です。

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空き家を売りたい場合に「更地の状態」で売却するメリット・デメリット

建物を解体して更地の状態で売却する方法は、とくに建物の状態が悪い場合や、土地の価値が高い立地での売却に適しています。
更地とは、建物や工作物が存在しない宅地のことを指し、購入者が自由に土地を活用できる状態を意味します。
更地での売却は購入者の幅を広げ、より高い価格での売却が期待できるでしょう。

更地売却のメリット

更地での売却は、買主にとって利用用途の自由度が高いため、より多くの購入希望者を集めることができます。
新築住宅を建てたい個人の方から、店舗や事務所の建設を検討している事業者まで、幅広い需要に対応できるのが大きなメリットです。
とくに住宅地として人気の高いエリアでは、注文住宅を建てたい購入者にとって理想的な土地となるでしょう。
また、建物がないことで土地の境界線が明確になり、隣地との関係性も把握しやすくなります。
古い建物の場合、配管や基礎部分に問題がある可能性もありますが、更地にすることでそうした潜在的なリスクを排除できます。
そのほかにも、土地の形状や高低差、日当たりなどの条件も一目で確認でき、購入検討者にとって判断しやすい状態になる点もメリットの1つです。
とくに立地条件が良い場合は、更地にすることで土地本来の価値を最大限に活かした売却が期待できるでしょう。
商業地域や住宅地として人気の高いエリアでは、建物よりも土地の価値の方が高い場合が多く、更地での売却が有利になるケースがあります。

更地売却のデメリットと注意点

更地売却の最大のデメリットは、解体費用の負担です。
木造住宅であれば坪あたり3～5万円、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合はさらに高額になります。
また、アスベストが使用されている建物の場合は、特別な処理が必要となり、解体費用が大幅に増加する可能性があります。
さらに、更地にした場合は、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる点も注意しなければなりません。
住宅用地特例が適用外となると、売却までの期間中は税負担が増加するためです。
住宅用地特例により6分の1に減額されていた固定資産税が、更地になることで通常の税額に戻るため、売却時期の検討も重要になります。

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空き家を売りたい場合にかかる費用と税金

空き家の売却を検討する際は、売却価格だけでなく、売却に伴って発生する各種費用と税金についても事前に把握しておくことが重要です。
これらの費用を正確に算出することで、実際の手取り金額を把握できます。
ここでは、空き家を売る際にかかる費用と税金を解説します。

売却時にかかるおもな費用

空き家売却時の主要な費用として、まず解体費用が挙げられます。
更地での売却を選択した場合、木造住宅で坪あたり3～5万円、鉄骨造で坪あたり4～7万円、鉄筋コンクリート造では坪あたり6～8万円程度が目安となります。
建物の構造や立地条件、アスベスト使用の有無によって費用は大きく変動するため注意しましょう。
さらに、空き家の家財処分費用も掛かることを忘れてはいけません。
たとえば、空き家を相続などで取得した場合は、亡くなった方の家具、家電製品、衣類、書類などが残されているケースが多いです。
これらが不要の場合は処分に高額な費用がかかることがあります。
このほかにも、仲介手数料や相続登記費用として司法書士への報酬なども発生します。

売却時にかかるおもな税金

空き家売却で利益が出た場合は、譲渡所得税の対象となる点も注意が必要です。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に対して課税される税金です。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として20.315％、5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63％の税率が適用されます。
ただし、相続した空き家の売却については、一定の条件を満たす場合に3000万円の特別控除が適用される場合があります。
この特例を利用することで、大幅な節税効果が期待できるため、適用要件をしっかりと確認しておくと良いでしょう。
また、このほかにも登録免許税、売買契約書に貼付する印紙税なども発生します。
なお、空き家の所有期間中は、固定資産税と都市計画税の負担も継続することも理解しておきましょう。

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まとめ

空き家の売却方法は、現状売却（中古住宅・古家付き土地）と更地売却の大きく2つに分かれ、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
現状売却は初期費用を抑えられる一方、更地売却は購入者の幅が広がるのが特徴です。
解体費用や家財処分費用などの諸経費も考慮し、立地条件、建物状態、資金状況を総合的に判断してスムーズな売却を心掛けましょう。
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