土地売却時の必要書類とは？媒介契約・引き渡し・売却後に分けて解説

土地の売却を検討する際、各段階でどのような書類が必要になるのか不安に感じる方は多いでしょう。
必要書類は媒介契約時、引き渡し時、売却後の3つのタイミングでそれぞれ異なるため、事前にどのような書類がどのタイミングで必要か把握しておくことをおすすめします。
そこで本記事では、土地売却の必要書類について、各段階ごとに詳しく解説していきます。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地売却の査定から媒介契約での必要書類

不動産会社と媒介契約を結ぶまでには、査定から契約締結まで複数の段階があります。
各段階で必要となる書類を事前に準備しておくことで、スムーズな売却活動につながります。
ここでは、まずは媒介契約で必要となる書類について見ていきましょう。

簡易査定での必要書類

簡易査定は、物件の基本情報をもとに不動産会社が概算価格を算出する方法です。
この時点では、土地の住所や面積などの基本情報があれば査定が可能なため、特別な書類は必要ありません。
ただし、より正確な査定額を知りたい場合は、登記事項証明書や測量図などを用意しておくと、詳細な査定結果を得られる可能性が高まります。

訪問査定での必要書類

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地を確認し、より精緻な査定をおこないます。
この段階では、登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、土地測量図、境界確認書などの書類があると、正確な査定が可能になります。
とくに測量図や境界確認書は、土地の正確な面積や隣地との境界を明確にするために重要となる書類です。
また、購入時の売買契約書があれば、取得価格の確認にも役立つでしょう。

媒介契約時の必要書類

媒介契約を締結する際には、本人確認書類として運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書が必要です。
また、実印と印鑑証明書も用意しておきましょう。
土地の権利関係を証明する登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書も必須書類となります。
さらに、共有名義の土地の場合は、共有者全員の同意が必要となるため、共有者全員分の書類が求められるため注意しましょう。

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土地売却の売買契約から引き渡しでの必要書類

引き渡し段階では、売買契約の締結から実際の引き渡しまでのあいだに、さまざまな書類が必要となります。
とくに重要な手続きが集中する時期のため、書類の準備漏れがないよう注意が必要です。
ここでは、売買契約時から引き渡しまでに必要となる書類について見ていきましょう。

売買契約締結時の必要書類

売買契約を結ぶ際には、身分証明書、実印、印鑑証明書が基本的な必要書類となります。
印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。
また、登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、土地測量図、境界確認書なども契約時に必要です。
さらに、住宅ローンが残っている場合は、ローン残高証明書も準備する必要があります。
売買契約書には手付金の授受がおこなわれるため、収入印紙も必要となるため注意しましょう。

土地を引き渡すときの必要書類

実際に土地を引き渡す際には、所有権移転登記に必要な書類を揃える必要があります。
登記済権利証または登記識別情報、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）、実印、本人確認書類は必須です。
また、固定資産評価証明書も、登記の際の登録免許税を計算するために必要となります。
そのほかにも、土地の現況を証明する測量図や境界確認書、隣地所有者との境界確認書も用意しておきましょう。
なお、抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消書類も必要になります。
引き渡し当日は、これらの書類を司法書士に提出し、所有権移転登記の手続きをおこないます。
司法書士への委任状も当日作成しますが、実印の押印が必要となるため、実印は必ず持参しましょう。
また、固定資産税や都市計画税の精算をおこなうため、最新の納税通知書も用意しておくと、スムーズに精算ができます。

取得から有効期限がある書類に注意する

土地売却で使用する書類の中には、有効期限が設定されているものがあるため注意が必要です。
印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものが一般的に求められ、これは売買契約時と引き渡し時の両方で必要となるため、タイミングによっては2回取得する必要があります。
住民票も同様に発行から3ヶ月以内のものが有効です。
固定資産評価証明書については、毎年4月に更新されるため、最新年度のものを用意する必要があります。
これらの書類は、必要なタイミングに合わせて取得することで、再取得の手間を省くことができます。
とくに売買契約から引き渡しまでの期間が長い場合は、契約時に取得した印鑑証明書が引き渡し時には有効期限切れとなっている可能性があるため注意しましょう。

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土地売却後の必要書類

土地の売却が完了した後も、税務上の手続きが残っています。
なかでも確定申告は忘れずにおこなう必要があり、適切な書類を準備することで、税金の特例や控除を受けられる可能性があります。
ここでは、そもそも確定申告が必要なケースと、売却後に必要な書類について見ていきましょう。

確定申告が必要なケース

土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、確定申告が必要となります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算され、プラスになった場合に課税対象となります。
確定申告の期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
また、譲渡所得がマイナスの場合でも、他の所得と損益通算できる特例があるため、確定申告をすることで税金の還付を受けられる可能性があります。
居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、確定申告が必須です。
譲渡所得にかかる税金（譲渡所得税）は、土地の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63%、5年超の長期譲渡所得の場合は20.315%となります。
相続した土地の場合は、被相続人が取得した日から計算するため、所有期間の確認が重要です。
確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があるため、必ず期限内に申告しましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告では、まず売買契約書（売却時と取得時の両方）が必要です。
取得時の契約書がない場合、取得費は売却価格の5%として計算されるため、できる限り探しておくことをおすすめします。
また、仲介手数料や測量費用など、売却に要した費用の領収書も必要です。
登記事項証明書は、売却した土地の情報を証明するために用意し、特例や控除を受ける場合は、それぞれに応じた追加書類も必要となります。
確定申告時には、税務署で配布されている確定申告書B様式と譲渡所得の内訳書も記入して提出します。
相続した土地を売却した場合は、相続税の申告書の写しや、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書も必要となることがあるため注意が必要です。

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まとめ

土地売却の必要書類は、媒介契約時、引き渡し時、売却後の3つのタイミングでそれぞれ異なります。
とくに印鑑証明書などの有効期限がある書類は、取得のタイミングに注意が必要です。
事前に必要書類を把握し計画的に準備することで、スムーズな土地売却が実現できるでしょう。
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