任意売却とは？できないケースやできない場合は最終的にどうなる？

病気やケガ、転職などにより、思わぬ収入減に陥るケースがあります。
もし住宅ローンを組んでいる場合、収入が減ってしまうと返済が困難になる可能性があります。
そのようなときに検討するのが、任意売却という手段です。
今回は任意売却とはなにか、できないケースや売却できないと最終的にどうなるのかについて解説します。
天白区や日進市を中心に、任意売却で不動産を売ろうとお考えの方や、返済が難しいとお悩みの方はぜひ参考になさってください。

返済できない場合に検討する任意売却とは？

まずは、住宅ローンの返済ができない場合に検討する任意売却とはなにか、競売とはなにが違うのかについて解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンが残っている土地や建物を、金融機関の同意を得て売る方法です。
土地や建物を売却する場合、住宅ローンが完済できないと売ることができません。
残債があるときは、まず完済してから販売活動を開始する必要があります。
金融機関から融資を受けて不動産を購入すると、金融機関はその不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、土地や建物を担保に設定する権利のことです。
もし返済が滞ったり不可になったりして、貸したお金が返ってこないとき、金融機関は担保にしている土地や建物を売ってお金を回収します。
抵当権を抹消するための条件は、住宅ローンの完済なので、すべて返済しないと売却ができないということです。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい方に対する、売却方法の一つとなります。

競売との違いとは？

競売とは、法的なルールに沿って、強制的に土地や建物の売却を進める手続きです。
債権者がその不動産を売りたい旨を、所有者が裁判所に申し立てをおこないます。
売りたい理由が正当だと判断された場合、裁判所が売却の手続きを開始するという流れです。
任意売却との違いとして、下記が挙げられます。

• 相場より安く売ることになる
• 返済方法を決められない
• 引き渡し日や引っ越し日を決められない

競売の場合、購入者が室内を見られないため、相場より安く売ることになります。
任意売却は通常の不動産売却と同じように売るため、相場に近い価格で売りやすいです。
また、返済方法を決めることができない点も、大きな違いとなります。
競売で売るとき、残債を分割で支払うことができないので、一括返済を求められるでしょう。
任意売却であれば、分割で返済するといった方法を、相談することが可能です。
さらに、競売は事務的に手続きが進むため、債務者の意向は考慮されません。
そのため、引き渡し日や引っ越し日を決めることができず、あらかじめ決まった日に出ていくことが条件です。
任意売却と競売は混在しやすいですが、両者には大きな違いがあります。

任意売却できないケース

続いて、任意売却できないケースについて解説します。

ケース1：金融機関（債権者）からの同意が得られない

できないケースとしてまず挙げられるのが、売ることに対して債券者が同意しない場合です。
先述のとおり、任意売却とは住宅ローンが残っている土地や建物を、金融機関の同意を得て売る方法となります。
そのため、承諾を得られなければ売ることができません。
そもそも任意売却を認めていない金融機関があるほか、下記の理由で同意を得られないことがあります。

• 契約してから日が浅い
• 売却価格と残債の金額に大きな差がある

契約してから日が浅い場合、同意を得られない可能性があります。
日が浅いとは、契約してから2年～3年ほどとなるのが一般的です。
また、査定の結果、売却価格と残債の金額に大きな差があると、売却できない可能性があります。
残債が売却を上回ってしまうオーバーローンの場合、売っても住宅ローンが残るため、金融機関に損害が生じる恐れがあるからです。
残債をどのように返済していくか、返済計画を立てて相談にいけば、承諾を得られるかもしれません。

ケース2：不動産になんらかのトラブルが生じている

土地や建物にトラブルが生じていることも、任意売却できないケースの一つとなります。
たとえばひどい雨漏りが生じていたり、シロアリ被害により住めなくなっていたりする場合などです。
また、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件は、違法建築となってしまいます。
違法建築物は、金融機関からの融資を受けられなかったり、資産価値が著しく低下したりしてしまうのが現状です。
そのような土地や建物は、債権者からの同意を得られない可能性が高いといえます。

ケース3：売却活動をおこなえない

できないケースとして、売却活動をおこなえないことも挙げられます。
たとえば内覧ができない場合、購入希望者は室内の状態をチェックすることができません。
物件の状態を確認できなければ、購入に至る可能性は低くなってしまうのが現状です。
また、土地や建物の情報を開示する必要があります。
内覧ができなかったり、不動産の情報を開示できなかったりする場合は、まずそれらの問題を解決しないと売却することができないでしょう。

ケース4：その不動産に対する需要が低く買主が見つかりにくい

その不動産に対する需要が低く、買主が見つかりにくいと、売却できない可能性があります。
たとえば購入者の希望がファミリー向けの間取りであることに対し、売りたい物件が部屋数が少なく、手狭な場合です。
また、売却価格が高く予算に合わない場合も、売るのが難しくなります。
買主が見つからなければ、任意売却ができない可能性が高いでしょう。

任意売却ができないと最終的にどうなる？

最後に、任意売却ができない場合、最終的にどうなるのかについて解説します。

どうなるのか1：競売に移行する

売却できない場合、どうなるのかというと、一般的には競売に移行することになります。
先述のとおり、競売とは法的なルールに沿って、裁判所が強制的に土地や建物の売却を進める手続きのことです。
競売になるとどうなるのかは、下記を参考になさってください。

• 抵当権が抹消される
• 競売になることが公になる
• 残債は一括返済が求められる

競売になるとまずどうなるのかというと、抵当権が抹消されることになります。
競売では、買主が決まり裁判所が売ることを許可したタイミングで、抵当権の抹消登記をおこなうのが一般的です。
また、競売が開始されると、競売物件のインターネットサイトにて、物件の画像とともに情報が公開されます。
どなたでも閲覧できるサイトのため、近所の方や友だちなどに知られてしまう可能性があるでしょう。
残債がある場合は返済方法を相談できないため、一括返済が求められることになります。

どうなるのか2：自己破産になる

一括返済を求められた場合、支払えないとどうなるのかというと、多くのケースで自己破産を選択することになります。
先述のとおり、競売は相場より安く売ることになるため、残債が生じるのが一般的です。
しかし、経済的に困窮しているがゆえに任意売却を選ぶことになっているので、一括返済は難しいといえるでしょう。
そのため、ほとんどの方が自己破産へ移行することになります。

まとめ

任意売却とは住宅ローンが残っている土地や建物を、金融機関の同意を得て売る方法です。
同意が得られない場合や売却活動をおこなえない場合は、手続きができない可能性があります。
最終的には競売に移行するため、返済が難しいと感じた時点でなんらかの対策が必要です。
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