自己破産による不動産売却のタイミングとは？自己破産前の売却方法を解説

さまざまな事情により自己破産をしなくてはならなくなった場合、不動産を売却するタイミングはいつが良いのか悩む方もいらっしゃるでしょう。
売却するタイミングによっては、高く売却できる可能性もあり、かつ債務を減らせるメリットも得られます。
そこで、自己破産した際の不動産売却タイミングについて、また自己破産前に売却するメリットや売却方法について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で、自己破産により不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

自己破産による不動産売却をおこなうタイミング

自己破産をよって不動産売却をおこなうタイミングは、自己破産後、自己破産前の2つがあります。
不動産売却をおこなうタイミングによって売却方法も変わってくるため注意が必要です。
ここでは、2つのタイミングによる不動産売却について解説します。

タイミング①自己破産後に不動産売却をおこなう

自己破産後に不動産売却をおこなう場合は、破産管財人が所有者に代わって不動産売却を進めるケースと、ご自身で売却を進めるケースの2つが考えられます。
ケース1：破産管財人が不動産売却を進める場合
不動産の所有者が自己破産をすると、管財事件として扱われることがあります。
管財事件とは、不動産などの高額な資産を所有している場合に、破産管財人が選任される自己破産手続きのことです。
管財事件として扱われると、裁判所が選任した破産管財人が資産状況などを調査し、売却を進めていきます。
破産管財人は、基本的に弁護士が選任され、自己破産の妥当性を調査し、財産の売却および債権者に配当する役割を担っています。
なお、破産管財人による不動産売却では、破産手続きに必要な予納金を納めなければなりません。
仮に負債総額が5,000万円未満の場合は、約70万円程度の予納金が必要になります。
ケース2：自分で売却を進める場合
一般的には、不動産などの財産があると破産管財人が選任されますが、住宅ローンの残高が時価相当額よりも多い場合は、破産管財人が選任されないケースもあります。
その場合は、破産廃止決定がなされ、ご自身で不動産売却を進めることになります。
このようなケースは、オーバーローン（住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態）となっているケースが多く、通常での売却が困難なケースがほとんどです。
そのため、金融機関の同意を得て任意売却をおこなうことになるでしょう。
同意が得られなかった場合は、最終的に競売にかけられる可能性があるため注意が必要です。

タイミング②自己破産前に不動産売却をおこなう

自己破産をする前に不動産売却をおこなう場合は、財産の処分を自由におこなえるため、ご自身で売却を進めることになります。
前述したように、売却後に自己破産をおこなうと破産管財人が選任され、予納金を支払わなければなりません。
しかし、売却前の自己破産であれば、管財事件を避けることが可能です。
ただし、自己破産前の不動産売却は、財産隠しとして判断されることがあるため注意しなければなりません。
財産隠しと判断されれば、免責不許可事由に該当し、債務が免除されなくなります。
財産隠しでないことを証明するためには、破産管財人が売却をおこなった場合と同等の金額が配当原資として用意されていることが求められます。
また、破産管財人が売却をおこなった場合の金額を、査定書や不動産鑑定などで証明しなければなりません。

自己破産前に不動産売却するメリット

自己破産前の不動産売却は、前述したように財産隠しを疑われるリスクはあるものの、それ以上のメリットも得られます。
以下のメリットを考慮しながら、売却のタイミングを判断すると良いでしょう。

メリット①売却にかかった費用を売却額に含めることができる

不動産売却では、仲介手数料や印紙代、登記費用など多くの費用がかかります。
自己破産前であれば、これらの費用をすべて売却価格に含めることが可能です。
これにより、自己負担の金額が減るためメリットとして大きいといえるでしょう。

メリット②破産後よりも高く売却できる

自己破産前に不動産売却する場合は、市場価格に近い金額で売却することができます。
一方で、自己破産後に競売にかけられれば、市場価格よりも大幅に低い金額で落札されるケースも少なくありません。
そのため、自己破産前のほうが高く売却できる点がメリットといえます。
高く売却できれば、債権者に多く返済できるため、負担を減らすことができるでしょう。

メリット③予納金や管財人との面談が不要

自己破産前の売却は、予納金および管財人との面談が不要な点もメリットの1つです。
予納金は何十万円もかかるため、これが不要となれば負担が大幅に軽減されるでしょう。
また、管財人との面談もする必要がないため、精神的な負担も軽減されます。

自己破産前の不動産売却は住宅ローンに影響する？

自己破産前の不動産売却は、住宅ローン返済の有無により売却方法が異なるため注意が必要です。
ここでは、住宅ローンを完済している場合と、住宅ローンが残っている場合に分けて解説します。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンを完済している場合は、抵当権などが不動産に設定されていないため、通常の不動産売却をおこなうことが可能です。
まずは、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、市場価格などを参考にして売り出す価格を決めていきます。
売り出し価格が決まったら、ホームページや広告などで購入希望者の募集を募り、希望者が現れたら内覧を実施し交渉に移ります。
買主が決まったら、購入金額や引き渡し日などの詳細を決め、契約書を作成していく流れです。
買主と売買契約を締結したら、決済・引き渡しをおこない、不動産売却は完了します。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、任意売却により不動産売却を進めていきます。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合に、債権者である金融機関の同意を得て売却する方法です。
そのため、任意売却をおこなう際は、まずは金融機関に相談しましょう。
また、その際は、自己破産を検討していることも併せて伝えておくことが大切です。
任意売却は、金融機関の同意を得ること以外は通常の不動産売却と同じように進めていきます。
競売にかけられるよりも高い金額で売却できる可能性が高いため、金融機関も同意する可能性が高いでしょう。
競売と異なり、契約日や引っ越し日なども買主と交渉できるため、引っ越しなどのスケジュールが立てやすくなります。
また、金融機関の交渉によっては、引っ越し費用も売却代金のなかから捻出してもらえるため、金銭的な負担を軽減できます。

まとめ

自己破産にともなう不動産売却は、「自己破産後」と「自己破産前」のタイミングがあり、どちらを選択するかによって売却方法が変わってきます。
高く売却でき、かつ予納金などの費用負担を減らす場合は、自己破産前の不動産売却のほうがメリットとして大きいといえるでしょう。
ただし、自己破産前の売却は、財産隠しを疑われる可能性があるため注意しなければなりません。
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