オーバーローンの状態で不動産を売却するには？対応方法について解説！

不動産を売却する際、売却価格よりもローン残高が多い「オーバーローン」の状態だと、単純に売却するだけでは借入を完済できません。
スムーズに売却するためにも、事前にオーバーローンの状況を確認し、適切な対応策を知っておくことが大切です。
今回はオーバーローンの意味や調べ方、そして具体的な対処方法を解説します。
天白区や日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい！オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が不動産の売却価格を上回っている状態です。
ローン残高が売却価格を「オーバー」していることからこの名称がついています。
たとえば、住宅ローンが2,500万円残っているのに、物件を売却しても2,000万円にしかならない場合、差額の500万円は自己資金で補う必要があります。
逆に、住宅ローンの残額が売却価格を下回る状態はアンダーローンと呼ばれ、売却代金でローンを完済できるため、通常通り売却手続きを進めることが可能です。

オーバーローンの物件を売り出せない理由

オーバーローンの不動産が売却しにくい理由は、債権者である金融機関によって抵当権が設定されているためです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を売却して融資金を回収できる権利のことです。
抵当権がついたままでは、原則として不動産を売却することができません。
抵当権を外すには住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
そのため、売却代金だけではローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補うことになります。

オーバーローンになりやすいケース

以下のようなケースはオーバーローンになりやすいといえます。

• 頭金を入れずにフルローンで購入した場合
• 新築購入から15年以内に売却する場合

頭金を入れずにフルローンで住宅を購入すると、借入額が大きくなり、売却価格でローンを完済できないリスクが高まります。
近年はフルローンで家を購入するケースも増えていますが、その分売却時にはオーバーローンになりやすい点を理解しておきましょう。
また購入後すぐに家を売却する場合も、残債を返しきれずにオーバーローンになる可能性が高いといえます。

▼この記事も読まれています
任意売却とは？できないケースやできない場合は最終的にどうなる？

不動産売却前にチェック！オーバーローンかどうかの調べ方

オーバーローンになっていないかどうかを調べるには、住宅ローンの残債と売却価格を把握する必要があります。
ここからは、それぞれの調べ方について解説します。

住宅ローンの残債の調べ方

住宅ローンの残債は、借入先の金融機関から送られてくる「ローン返済計画書」や「残高証明書」で確認できます。
固定金利で借りている場合は、借入時にまとめて返済予定表（償還予定表）を受け取っているケースが一般的です。
一方で変動金利の場合は、6か月ごとの金利見直しにあわせて返済予定表が送付されることもあります。
また、金融機関によってはインターネットバンキングや専用アプリで住宅ローン残高を確認することが可能です。
もしネットにログインできない場合や書類を紛失した場合は、直接金融機関に問い合わせましょう。

家の売却価格（相場価格）の調べ方

実際の売却価格は、成約が成立するまでははっきりとはわかりません。
そのため「今売ったらいくらくらいで売れるか」を示す相場価格を調べるのが一般的です。
相場価格を把握するには、周辺の類似物件の売り出し価格や過去の成約事例を参考にします。
類似物件の売り出し価格から調べる
相場を知る手軽な方法は、不動産情報ポータルサイトで近隣の類似物件を検索することです。
最低でも3件程度のデータを集めて平均を算出すれば、おおよその価格帯を把握できます。
たとえば、売却予定の家に似た物件が「3,000万円」「2,800万円」「3,100万円」で売り出されている場合、相場はおよそ3,000万円前後と予測できます。
ただし、売り出し価格は売主の希望価格であり、必ずしも成約価格と一致するわけではありません。
実際に売れる価格は交渉や市場の状況によって変動するため、あくまで目安として参考にしましょう。
過去の成約事例から調べる
より信頼性の高いデータを得たい場合は、公的な不動産情報サービスの利用がおすすめです。
「レインズマーケットインフォメーション」では、不動産流通機構が一部の売買成約情報を公開しており、類似物件の成約価格を調べることができます。
また「不動産情報ライブラリ（国土交通省提供）」では、不動産取引価格に加えて、地価公示や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報など幅広い情報を確認可能です。
いずれも公的機関が提供しているため信頼性が高く、正確な相場の把握に役立つでしょう。

▼この記事も読まれています
自己破産による不動産売却のタイミングとは？自己破産前の売却方法を解説

オーバーローンの不動産を売却する方法

オーバーローンの状態でも、不足分を自己資金で補えば売却することは可能です。
ただし、十分な貯金がなく現金を準備できない方も少なくありません。
その場合には、次のような解決策を検討する必要があります。

アンダーローンになるまで住み続ける

家の売却を急ぐ必要がない場合は、アンダーローンになるまで売却を先延ばしにするという方法もあります。
時間をかけて返済を進めればローン残債が減り、売却価格で完済できる可能性が高まるでしょう。
ただし、売却時期を遅らせることで建物が経年劣化し、資産価値が下がって売却価格が安くなるリスクもあります。
その結果、残債が減ったとしてもオーバーローンのままになることもあるため注意が必要です。
「いつ売るのがベストか」を判断するには専門的な知識が欠かせません。
売却を検討しはじめた段階で、早めに不動産会社へご相談ください。

金融機関と交渉して任意売却をおこなう

オーバーローンの状態でも、「任意売却」であれば不動産を売却することが可能です。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て自宅を売却する手続きです。
通常、ローンを滞納したまま長期間放置すると、自宅は競売にかけられることになります。
競売では市場価格よりも低い金額で買い叩かれることが多く、ローンを完済できずに自己破産を選択する方も少なくありません。
一方で任意売却であれば、金融機関の協力を得て売却価格を設定できるため、競売で売るよりも高額で売却できる可能性があります。
ただし任意売却をおこなうには、金融機関から承諾を得る必要があります。
金融機関が反対すれば、いくら所有者が希望しても、任意売却を進めることはできません。
また売却で得た代金はローンの返済に充てられるため、売却後に残債が残る場合は引き続き返済を続ける必要があります。
金融機関との交渉を円滑に進めるためにも、任意売却を検討し始めたら、早めに不動産会社にご相談ください。

▼この記事も読まれています
不動産売却の理由によって異なる注意点とは？3つ（住み替え・離婚・相続）の売却方法について解説！

まとめ

家の売却価格より住宅ローンの残債が上回っている状態を「オーバーローン」と呼び、この状態では売却してもローンを完済できないため、差額分を自己資金で補う必要があります。
オーバーローンかは、住宅ローンの残債と不動産の相場価格を比較し、差額を計算すれば判断できます。
もしローン完済に必要な差額を用意できない場合は、ローン残高が相場価格以下になるまで売却を延期する方法や、金融機関の同意を得ておこなう「任意売却」を検討すると良いでしょう。
名古屋市天白区・日進市を中心に不動産売却のことならスムトコ不動産へ！
人生を楽しみ将来を分かち合えるパートナー企業として活動しています。
お気軽にお問い合わせください。