越境とは？不動産売却する際の注意点と売却方法を解説

自分の敷地と隣の敷地の境界線を超えて、建物や塀、木などがはみ出している状態を「越境」と呼び、不動産売却時に発覚するケースも珍しくありません。
この問題があると、不動産の売却が難しくなったり、売却価格が下がったりする可能性があるため注意しましょう。
そこで、不動産売却における越境とはなにか、注意点と越境している不動産を売却する方法を解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で越境している不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい「越境」とは？

不動産売却をおこなうにあたって意外と多い問題が「越境問題」です。
まずは、どのような状況が「越境」にあたるのかを解説します。

そもそも越境って何？

越境とは、自分の土地の境界線を越えて、隣の土地に何かがはみ出している状態のことです。
反対に、隣の土地から自分の土地に何かがはみ出してくることもあります。
たとえば、自分の家の塀が隣の土地に少しはみ出していたり、隣の家の木の枝が自分の敷地に垂れ下がっていたりする状況です。
このような状況があると、不動産を売るときに買い手が見つかりにくくなったり、銀行のローン審査が通りにくくなったりします。

越境の例①塀や擁壁のはみ出し

一番多いのが、塀や擁壁（土を支える壁）の越境です。
長い間に塀が傾いて隣の敷地にはみ出したり、もともと境界線があいまいなまま塀を作ったために越境状態になっているケースがあります。
塀の撤去や作り直しには高額な費用がかかることが多く、誰が費用を負担するかも重要な問題です。

越境の例➁樹木や建物のはみ出し

庭の木の枝や葉が隣の敷地に垂れ下がったり、建物の屋根や雨どいが境界線を超えてしまうケースもよくあります。
木の場合は枝を切ることで解決できることが多いですが、根っこが隣の敷地に入り込んでいる場合は木を抜く必要があります。
建物の越境はとくに深刻で、法律的な問題も複雑です。
軒先やベランダ、エアコンの室外機なども越境の原因になることがあります。

越境の例③地中の見えない越境

目に見えない越境もあります。
それが樹木の根っこや地中に埋まっている給排水管の越境です。
大きな木の根は地中で広範囲に広がり、隣の敷地まで伸びることがよくあります。
また、古い住宅では給水管や排水管、ガス管が隣の敷地を通っていることもあります。
これらは普段は見えないため気づきにくいのですが、売却時の測量や調査で発見されることが多く、解決には掘削工事が必要になるため費用も高額になりがちです。
配管の場合は代替ルートの確保も必要で、とくに複雑な問題となります。

▼この記事も読まれています
任意売却とは？できないケースやできない場合は最終的にどうなる？

越境がある不動産を売却するときの注意点

越境問題がある不動産を売却する際は、通常の売却とは違う準備が必要です。
事前にしっかりと対策を立てることで、スムーズな売却が可能になります。
ここでは、越境がある不動産を売るときの注意点を解説します。

注意点①正確な境界線を確認する

まず最初にやることは、正確な境界線がどこにあるのかをはっきりさせることです。
土地家屋調査士という専門家に頼んで測量してもらい、境界線を明確にします。
この作業では、隣の土地の持ち主にも立ち会ってもらい、お互いが境界線に納得することが大切です。
測量には「境界確定測量」と「現況測量」の2種類があります。
境界確定測量は、隣の土地の所有者全員の同意を得て正式に境界を決める方法で、より確実ですが時間と費用がかかります。
現況測量は現在の状況を測るだけなので比較的簡単ですが、法的な効力は限定的です。
越境問題がある場合は、境界確定測量をおこなうことをおすすめします。

注意点➁覚書を交わしておく

越境の問題が分かったら、隣の土地の持ち主と話し合いをして、今後どうするかを決める必要があります。
その内容を「覚書」という書面にまとめておきます。
覚書には、現在の越境の状況、将来どう対処するか、費用は誰が負担するかなどを詳しく書きましょう。
この書面があることで、不動産を買う方も安心できるだけでなく、あとでトラブルになることも防げます。
より確実にするために、公証人に認証してもらうことも検討しましょう。

注意点③買主の住宅ローン審査に影響する可能性がある

越境問題がある不動産は、銀行の住宅ローン審査に影響することがあります。
銀行は担保となる不動産の価値を慎重にチェックするため、越境問題があると融資を渋ることがあります。
とくに建物の越境については、銀行が融資を断るケースも多いでしょう。
そうなると、せっかく買主が見つかっても、ローンが組めずに売却できないという事態になってしまいます。
そのため、事前に銀行に相談して、どのような書類が必要かを確認しておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
自己破産による不動産売却のタイミングとは？自己破産前の売却方法を解説

越境問題がある不動産を売却する際の3つの解決方法

越境問題のある不動産売却の際には、おもに3つの解決方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分の状況に合った方法を選んで売却を進めましょう。
おもな売却方法は、以下の3つが挙げられます。

• 越境しているものを取り除く
• 現状のまま約束事を決めて売る
• 不動産会社に買取依頼する

それぞれの方法をご説明します。

方法①越境しているものを取り除く

一番確実なのは、越境している塀や木などを取り除くことです。
費用はかかりますが、買い手にとって一番安心できる方法で、売却価格への悪影響も最小限に抑えられます。
塀の撤去・再設置、木の伐採・抜根など費用が高くなる可能性がありますが、売却価格の維持を考えると結果的にお得になることが多いです。
作業後は新しい境界標も設置して、境界線を明確にしておきましょう。

方法➁現状のまま約束事を決めて売る

越境しているものを取り除くのが難しい場合は、現状のまま売る方法もあります。
ただし、隣の人との約束事（覚書）をきちんと作って、将来建て替えるときはどうするか、費用はどうするかを明確にしておく必要があります。
この方法だと売却価格がある程度下がることが多いですが、取り除く費用と比べてどちらが得かを検討しましょう。
重要なのは、買い手に越境の状況をしっかりと説明して、納得してもらうことです。

方法③不動産会社に買取依頼する

越境問題に詳しい不動産会社に直接買取を依頼する方法もあります。
この方法の良いところは、面倒な手続きが少なく、早期売却が実現できることです。
ただし、買い取り価格は市場価格より10～30％程度低くなることが多いです。
しかし、急いで売りたい場合や、複雑な手続きを避けたい場合には最適な選択肢といえるでしょう。
不安な方は、一度弊社までご相談いただければ、要望に沿ったご提案をさせていただきます。

▼この記事も読まれています
不動産売却の理由によって異なる注意点とは？3つ（住み替え・離婚・相続）の売却方法について解説！

まとめ

越境問題があっても、適切な対処をすれば不動産売却することはできます。
境界線をはっきりさせて、隣の人と話し合い、状況に応じて最適な解決方法を選ぶことが大切です。
また、越境物を取り除く、約束事を決めて現状のまま売る、不動産会社に買い取ってもらうという3つの方法から状況に合わせて選択し売却を進めましょう。
名古屋市天白区・日進市を中心に不動産売却のことならスムトコ不動産へ！
人生を楽しみ将来を分かち合えるパートナー企業として活動しています。
お気軽にお問い合わせください。