不動産の親族間売買は？注意点や適正価格の設定方法も解説！

親族同士での不動産売買には、仲介手数料を節約できるなどのメリットがあります。
しかし価格設定を間違えると贈与とみなされ、高額な税負担が発生することがあるため注意が必要です。
本記事では、親族間売買の仕組みと一般的な売買との違い、適正価格の決め方について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の親族間売買とは？

はじめに、親族間売買とはなにか、メリット・デメリットもあわせて解説します。

親族間売買とは

不動産の親族間売買とは、親や子、兄弟姉妹などの親族同士で不動産を売買することです。
民法上の親族は、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族と定義されています。
ただし、税務署が親族間取引として注目する範囲はこれに限られません。
税務署が確認したいのは、売買価格が不当に安く設定されていないか、つまり「みなし贈与」に該当しないかどうかです。
そのため、親族間で取引をおこなう際は、相続人に該当する親族であれば税務署の確認対象になり得ると考えておきましょう。

親族間売買をおこなうメリット

不動産を親族間売買するメリットは、愛着のある不動産を第三者ではなく、気心知れた親族に譲れる点です。
先祖代々受け継がれてきた実家などは、思い入れが強く、売却をためらうケースも少なくありません。
親族への売却であれば安心して譲渡できるうえ、買い手も物件についてよく理解しているため購入のハードルが下がります。
また、親族同士であれば引き渡し日や支払日などの条件を柔軟に調整できるのも大きな利点です。
一般的な売買では代金と引き渡しを同時におこなうのが基本ですが、親族間売買なら双方の事情に合わせてスケジュールを調整できます。

親族間売買をおこなうデメリット

親族間売買のデメリットは、みなし贈与と判断されるリスクがあることです。
取引価格が時価と大きく異なると、税務署から贈与とみなされ、贈与税が課税されることがあります。
とくに時価の80％未満で取引するとリスクが高いとされるため、価格設定には注意が必要です。
また、親族間の売買の場合、手続きを簡略化してしまい、契約書や登記が不備になることがあります。
将来的に、この不備が原因でトラブルに発展し、親族間の関係が悪化するケースも少なくありません。

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親族間売買と一般的な不動産売買の違い

不動産を売却するとなったら、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼します。
では、親族間売買と一般的な不動産売買では何が異なるのでしょうか。
両者の売却の流れや課税の仕組みはほぼ同じですが、以下の点に注意が必要です。

みなし贈与にならない売却価格の設定が必要

通常の不動産売買では、売主はできるだけ高く売ろうとし、買主は安く買おうとするため、結果的に市場価格に近い価格で取引されます。
しかし親族間売買では、売主が「安く売ってあげたい」と考えることも多く、相場より大幅に安い価格で売却してしまうケースも少なくありません。
この場合、時価との差額が「贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
一般的には、時価の80％未満での売買はみなし贈与と判断されやすいといわれています。
トラブルを避けるためにも、必ず相場を確認し、適正価格で取引しましょう。

控除や特例が受けられないことがある

不動産を売却する際には、税負担を軽減できる控除や特例がいくつか用意されています。
たとえば有名なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。
これは、自宅を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合でも、3,000万円まではその利益を控除できる制度です。
つまり、利益が3,000万円以下であれば課税される譲渡所得はゼロとなり、譲渡所得税がかかりません。
節税効果の高い制度ですが、売却相手が配偶者や親子といった特別な関係にある場合は適用外となる点に注意が必要です。

住宅ローンの審査が厳しくなる

親族間売買では、一般的な不動産売買に比べて住宅ローンの審査が厳格になる傾向があります。
これは、金融機関が融資した資金を住宅購入以外の目的（事業資金や生活費など）に流用されるリスクを懸念するためです。
また、金融機関によっては親族間売買そのものに融資をおこなわない方針を採用しているケースもあります。
住宅ローンが利用できない場合、購入者は売却代金を自己資金で一括払いするか、親族同士で分割払いの取り決めをするのが一般的です。
しかし、分割払いにすると「きちんと支払いが続かない」「支払い条件でもめる」といった金銭トラブルが発生するリスクが高まります。
こうしたリスクを避けるためにも、親族間売買を検討する際は、住宅ローンの利用可否や条件を確認しておくことが重要です。

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不動産の親族間売買での適正価格の調べ方

親族間売買で「贈与」とみなされないためには、適正価格を設定することが重要です。
ここからは、不動産の適正価格を確認・算出する方法について解説します。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する

不動産鑑定士とは、不動産の市場価値や経済的価値を専門的に評価できる国家資格を持つ専門家をいいます。
不動産の売買や相続、税務申告などで正確な価格を把握したい場合に頼りになる存在です。
とくに親族間売買のように、売買価格が適正であることを証明する必要があるケースでは鑑定士による評価が有効です。
不動産鑑定士による鑑定は3つの方法の中でもっとも信頼性が高く、税務調査や将来的なトラブル防止にも役立ちます。
依頼には数十万円程度の費用がかかりますが、売却価格が適正であることを明確に示せる点が大きなメリットです。
みなし贈与のリスクを避けたい場合や高額な不動産を扱う場合には、費用に見合った価値があると言えるでしょう。

路線価を調べる

路線価とは、相続税や贈与税の財産評価額を算出する際の基準となる土地の価格です。
具体的には、道路に面する土地㎡あたりの評価額を示しており、相続や贈与の際に用いられます。
親族間売買で適正価格を設定する際にも、この路線価を参考にすることが可能です。
路線価を用いた適正価格の算出方法には、大きく分けて2通りあります。
ひとつは「路線価に1.25倍をして実勢価格を求める方法」、もうひとつは「路線価そのままを利用する方法」です。
実務上は、基本的に路線価を1.25倍する方法を用います。
これは、路線価が地価公示価格の約80％を目安に定められおり、1.25倍することで実勢価格に近い金額を算出できるからです。
ただし、路線価をそのまま利用しても相続税法第7条に違反せず、税務上も贈与とみなされにくいとされています。
実際、東京地裁でも「路線価での譲渡は著しく低い価格ではない」と判断された判例があります。
路線価は国税庁のホームページで確認できるため、事前にチェックしておくと良いでしょう。
なお、親族間売買であっても、不動産会社をとおして売買することが望ましいといえます。
売却手続きには専門知識が必要で、経験がないまま進めると契約不備や税務上のトラブルに発展するリスクがあるためです。
不動産会社を利用すれば、適正価格の設定や契約書作成など、専門家のアドバイスを受けながら安心して取引を進められます。

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まとめ

不動産を第三者ではなく親族に売却することは可能ですが、価格設定には十分な注意が必要です。
「身内だから」と安易に低価格で売却すると、税務上でみなし贈与と判断され、贈与税が課される可能性があります。
安全かつスムーズに取引を進めるためにも、買主が親族であっても不動産会社をとおして手続きすることをおすすめします。
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