売れないマンションの所有権を放棄できる？所有し続けるリスクと対処法を解説

マンションを売りに出してもなかなか買い手が見つからず、対応に悩む方も少なくありません。
また、親が住んでいた古いマンションを相続し、処分に困っているケースもあるでしょう。
本記事では、売れないマンションを所有し続けるリスクと、手放すための具体的な方法について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域でマンションの扱いにお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

マンションが売れない！所有権を放棄できる？

売れないからといって、所有しているマンションを放棄することは原則できません。
所有権は勝手に手放すことができないため、売却や譲渡など、何らかの形で引き受け先を自分で見つける必要があります。
マンションを所有するということは、マンションの「所有権」を持っている状態であり、この権利を手放す方法は第三者への売却や譲渡といった所有権移転に限られます。
所有者の判断で一方的に所有権を放棄することは認められていません。
また、マンションは所有しているだけで費用が発生します。
毎月の管理費や修繕積立金に加え、毎年の固定資産税も負担しなければなりません。
「そのうち売ろう」と先延ばしにしていると、所有期間が長くなるほど費用がかさみ、結果的に損失が大きくなる可能性があります。

国や自治体への寄付も検討すべき？

土地や建物は売却する方法以外に、国や自治体などの公的機関に寄付するという選択肢もあります。
しかし、売れないマンションの寄付については、現実的にはほぼ不可能といえるでしょう。
仮に寄付を受け入れると、維持管理の費用を公的予算でまかなうことになり、個人の固定資産税逃れを助長するという不公平も生じます。
行政が特定の土地を取得する必要があるケースを除き、寄付が受け入れられる可能性は極めて低いと考えておきましょう。

相続土地国庫帰属法もマンションは対象外

2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が導入されましたが、マンションは制度の対象外であるため利用できません。
この制度は、相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たす場合に国へ返還できる仕組みです。
法務省のHPでも「建物がある土地」は引き取りの対象外と明記されており、マンションには適用されない点に注意が必要です。

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売れないマンションを所有し続けるリスクとは

売却が長期化したマンションを所有し続けることには、経済的および管理的な複数のリスクが伴います。
どのようなリスクがあるのか、具体的に見ていきましょう。

管理費や修繕積立金がかかり続ける

マンションを所有すると、管理費や修繕積立金が毎月発生します。
これらの費用は所有している限り継続するため、保有期間が長くなるほど負担が大きくなる点が注意点です。
費用の金額はマンションによって異なり、月額で数万円に達するケースも少なくありません。
利用予定がない物件であれば、売却などによる早期の処分を検討することで無駄な出費を抑えられます。

固定資産税が毎年発生する

マンションに限らず、不動産を所有している場合は固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は「課税標準額×税率1.4％」で算出される仕組みです。
この固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる金額で、市区町村が算定しています。
評価額は、納税通知書や固定資産税評価証明書で確認できます。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円のマンションであれば、固定資産税は「3,000万円 × 1.4％＝42万円」です。
固定資産税は毎年支払う必要があるため、所有期間が長くなるほど負担が増えていきます。
さらに、固定資産税の軽減措置が終了すると、税額は元の水準に戻ります。
建築資材の高騰や地価の上昇によって評価額が引き上げられれば、固定資産税が増える可能性も無視できません。
固定資産税の増加リスクを避けるためにも、使用予定がない場合は早期に売却を検討することが重要といえるでしょう。

築年数の経過によって資産価値が下がり続ける

マンションをはじめとした不動産は、一般的に建築年数が新しいほど資産価値が高く評価されます。
実際、不動産流通機構が運営するレインズの調査でも、築年数と価格の関係が明確に示されています。
裏を返せば、不動産の資産価値は所有している「今この瞬間」がもっとも高い状態であり、時間の経過とともに価値が下がっていく傾向にあるということです。
そのため、売れないままマンションを所有し続けてしまうと、築年数の経過により資産価値がさらに低下し、売却のチャンスがかえって狭まってしまう可能性があります。
また、建物の劣化が進むほど買い手の目は厳しくなり、価格交渉で不利になるケースも考えられます。
こうしたリスクを踏まえると、使用する予定のないマンションを長期間所有し続けることは得策とはいえません。
資産価値が高いうちに売却を検討することで、価格低下を最小限に抑え、スムーズな処分につながりやすくなります。

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売れないマンションの所有権を手放したい！対処法をご紹介

なかなか売れないマンションでも、対処法によって成約を目指すことは可能です。
最後に、売れないマンションの所有権を手放す方法をご紹介します。

仲介会社を変えてみる

不動産会社には、それぞれ強みとするエリアや物件タイプがあります。
マンションがなかなか売れない場合、現在依頼している不動産会社が、その物件の売却を得意としていない可能性も考えられるでしょう。
こうした状況では、今の依頼先にこだわらず、マンション売却を得意とする別の不動産会社に相談してみることも一つの方法です。
過去の売却実績や取り扱い物件の傾向を確認し、所有しているマンションと相性の良い会社を選ぶことで、売却が進展する可能性があります。

売り出す時期を見直す

マンションを売却する際は、売り出すタイミングを見極めることも重要です。
時期の判断にあたっては、いくつかのポイントを押さえておくと良いでしょう。
まず、売り出し価格を検討するために、所有するマンションの価値相場を把握しておくことが大切です。
「地価公示価格」や「基準地価」、「不動産価格指数」などを確認することで、市場の動向を客観的に捉えやすくなります。
また、住宅ローン金利の動きにも注意が必要です。
金利が上昇する前であれば、購入検討者の動きが活発になりやすい傾向があります。
くわえて、新生活に向けて住まいを探す方が増える1月から3月にかけて売り出すことも、売却を進めやすくする方法の一つです。
なお、築年数が進むほど物件の評価が下がりやすいため、状況が許すのであれば早めの売却を検討しましょう。

売出価格を引き下げる

マンションが売れない理由の一つとして、売却価格が相場よりも高く設定されているケースが挙げられます。
たとえば、購入時の価格を基準に売却価格を決めている場合です。
マンションの価値は築年数の経過とともに下がるのが一般的であり、購入当時と現在とでは相場に差が生じている可能性があります。
そのため、現在の市場価格を正しく把握し、売却価格が相場とかけ離れていないかを確認することが重要です。
ただし、売却時には仲介手数料や諸費用が発生するため、単に相場に合わせるだけでなく、損失が大きくならない価格設定を意識する必要もあります。
マンションの売却価格を検討する際は、不動産会社にご相談ください。

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まとめ

売れないマンションを所有し続けると、管理費や修繕積立金、固定資産税といった費用負担が長期化し、築年数の経過による資産価値の低下も進みます。
所有権は自由に放棄できず、国や自治体への寄付や制度を利用した返還も、マンションでは現実的な選択肢とはいえません。
不動産会社や価格の見直し、市場動向を踏まえて売り出し時期を調整するなど、状況に応じた対策を講じることが大切です。
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