投資用マンションを売却するタイミングはいつ?売却準備や注意点も解説!

投資用マンションを売却するタイミングはいつ?売却準備や注意点も解説!

この記事のハイライト
●投資用マンションの売却に適したタイミングは大規模修繕の前や路線価の上昇時などである
●投資用マンションは売却前に相場の調査や書類の準備などをしておくと良い
●投資用マンションを売却する際はタイミングに関する注意点とその他の注意点をそれぞれ押さえておくこと

投資用マンションの売却を検討していても、タイミングを判断しかねることがあるでしょう。
適したタイミングで売却すると、満足できる結果になる可能性が高まります。
そこで今回は、投資用マンションの売却に適したタイミングはいつなのか解説します。
売却準備や注意点も解説しますので、天白区や日進市を中心に愛知県全域で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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投資用マンションは適切なタイミングで売却!①いつ売るべきか

投資用マンションは適切なタイミングで売却!①いつ売るべきか

投資用マンションの売却を考えるきっかけは、人によってさまざまでしょう。
たとえば、「将来性に不安を感じる」「収支がマイナスである」「買い替えを考えている」などです。
その際に悩むことが多いのは、売却に適したタイミングはいつなのかでしょう。
投資用マンション売却のタイミングを考える際のポイントは、損をしないかと、より高い価格で売れるかです。
これら2つのポイントをふまえたうえで、投資用マンションの売却に適しているのはいつなのか、おもなタイミングを確認してみましょう。

売却に適したタイミングはいつ?1:大規模修繕の前

投資用マンションを売却するタイミングを考える際、重要なポイントになるのは大規模修繕です。
大規模修繕とは、築10~20年ほどでおこなわれる大掛かりな修繕です。
投資用マンションは、大規模修繕がおこなわれる前に売却したほうが良いと考えられます。
その理由は、以下の2つです。

  • 大規模修繕の資金が足りないと、不足分を負担することになる
  • 大規模修繕後は修繕積立金が上がることが多い

修繕積立金だけでは資金が足りない場合は、オーナーが不足分を負担しなくてはならないことがあり、出費が増えてしまいます。
また、修繕積立金が上がると、借主が見つかりにくくなる可能性があるでしょう。
物件に借主が見つかりにくい要素があると、買主を見つけることが難しくなるかもしれません。
このように、大規模修繕が終わってからだと、損をしたり売却が難航したりするかもしれないので、修繕前に売ったほうが良いでしょう。

売却に適したタイミングはいつ?2:路線価の上昇時

路線価が上昇しているときは、より高い金額で投資用マンションを売却できる可能性があります。
路線価とは、道路に面している標準的な宅地の1㎡当たりの価額であり、不動産の価格を知る指標の1つです。
国税庁が毎年見直しをおこない、ホームページの「路線価図・評価倍率表」に公表しているので、こまめに確認しておきましょう。

売却に適したタイミングはいつ?3:入居者がいるとき

投資用マンションは、入居者がいる状態でも売却可能です。
入居者はそのままでオーナーだけが変わるので、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに収益が見込めるので、買主が見つかりやすいと考えられます。
家賃が周辺の相場よりも高いと、さらに早く高く売却できる可能性があるでしょう。
ただし、オーナーチェンジ物件は基本的に内覧ができないので、そのことに伴うトラブルの発生には注意しましょう。

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投資用マンションは適切なタイミングで売却!②必要な準備

投資用マンションは適切なタイミングで売却!②必要な準備

先述した3つ以外にも、投資用マンションの売却に適したタイミングはあります。
たとえば、春や秋などの引っ越しシーズン直前は、買主が見つかりやすいタイミングだと言われています。
適したタイミングが訪れたときに、できるだけスムーズに売却するためには、事前準備をしておくと良いでしょう。
そこで、投資用マンションの売却に必要な準備を確認しておきましょう。

投資用マンションの売却に必要な準備とは

投資用マンションの売却を始める前にできる準備は、おもに以下の3つです。

  • 相場の調査
  • 必要書類の準備
  • 管理会社の手続き

相場の調査は、売却価格の目安を知るために必要です。
条件が似ている物件の売却価格が参考になるので、不動産ポータルサイトなどでエリアや面積、築年数などの条件を入れて検索してみましょう。
また、売却に必要な書類のなかには、事前に準備できるものがあります。
たとえば、登記識別情報通知(または登記済権利証)や購入時の売買契約書、固定資産税納税通知書などは手元にあるはずなので、早めに探しておくと安心です。
登記事項証明書(または登記簿謄本)は法務局で発行されるので、取得しておきましょう。
そして、投資用マンションを売却する際は、組合員の資格喪失届の提出と、管理費や修繕積立金の清算が必要です。
手続き自体は売却が決まってからおこないますが、事前に売却の意思を管理会社に伝えて提出方法などを確認しておくと、手続きがスムーズに進むでしょう。
売却に適したタイミングがいつ訪れても良いように、これらの準備を進めておきましょう。

投資用マンションを売却する手順とは

投資用マンションを売却する際は、必要な準備とともに手順を把握しておくと、よりスムーズに手続きを進められます。
基本的な流れは居住用不動産とほぼ同じで、以下の手順で進めます。

  • 投資用マンションの査定を受ける
  • 仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を開始して買主を探す
  • 買主が決まったら売買契約を結ぶ
  • 決済のあと物件を引き渡す

売却完了までは通常3か月から半年ほどかかるので、売却に適したタイミングが訪れたら、早めに手続きを始めましょう。

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投資用マンションは適切なタイミングで売却!③売却の注意点

投資用マンションは適切なタイミングで売却!③売却の注意点

投資用マンションを売却する際は、注意するべきタイミングがあります。
売却を満足できる結果で終えるためには、適したタイミングだけではなく、注意するべきタイミングを押さえておくことも大切です。
また、タイミング以外にも注意点があるので、併せて押さえておきましょう。

投資用マンションを売却する際のタイミングに関する注意点

タイミングに関する注意点は、おもに2つです。
1つ目の注意点は、ローンを完済できるタイミングで売却することです。
売却金だけで完済できない場合は、自己資金を返済に充てなくてはなりません。
それでも完済できないときは、抵当権を抹消できず、売却自体ができないので注意しましょう。
2つ目の注意点は、オーナーチェンジ物件に関することです。
先述したように、オーナーチェンジ物件はすぐに収益が見込めるので、買主が早く見つかる可能性があります。
ただし、入居者がいる物件は収益物件として売却するしかなく、居住用やセカンドハウスとして売ることができません。
収益物件よりも居住用物件としての価値のほうが高いこともあるので、その場合は入居者が退去して空室になるタイミングでの売却を検討しましょう。

投資用マンションを売却する際のタイミング以外の注意点

タイミング以外の注意点には、早めに売却準備を始めることや、アピールポイントが居住用不動産とは異なることなどがあります。
先述のとおり、不動産売却には通常3か月から半年ほどかかりますが、ここに準備にかかる期間は含まれていません。
準備が遅くなると、さらに長い期間がかかり、適したタイミングを逃してしまうかもしれないので注意しましょう。
また、投資用マンションの購入検討者が物件を選ぶ際は、収益物件としての価値を重視します。
そのため、利回りや賃貸需要など、投資家にとって魅力的なポイントをアピールしないと、買主がなかなか見つからないかもしれません。
投資用マンションの売却に不安を感じるときや、プロの意見を参考にしたいときなどは、不動産会社へお気軽にご相談ください。

まとめ

投資用マンションを売却するときは、ご自身に適したタイミングを見極めることが大切です。
適したタイミングで売却すると、満足のいく結果につながるでしょう。
売却に適したタイミングがいつ訪れても良いように、早めに準備を始めておきましょう。
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