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共有持分のトラブルとは？原因と解決方法を解説
2026-09-28
相続した不動産を兄弟姉妹など複数人で共有する場合、「将来の売却や管理でトラブルにならないか」と不安を感じる方もいるでしょう。
不動産の共有とは、複数人で1つの不動産を所有する状態です。それぞれの共有者が持つ権利の割合を共有持分といいますが、共有不動産全体の売却や重大な変更を1人だけで決めることはできません。
売却方針の対立や費用負担、相続による共有者の増加などがトラブルにつながることもあります。
名古屋市天白区・日進市周辺で共有不動産を相続した方は、単独でできることと同意が必要なことを整理し、今後の方針を早めに検討することが大切です。
目次FAQ
共有持分では1人で不動産を売却できますか？
自分の共有持分は原則として単独で譲渡できますが、共有不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。
不動産の共有持分とは？相続で起こりやすいトラブルの背景
共有持分とは、複数人で所有する不動産について、それぞれの共有者が持つ権利の割合です。たとえば、兄弟2人が不動産を2分の1ずつ相続すれば、それぞれが2分の1の共有持分を持ちます。
共有者が単独でできる行為
共有物の現状を維持するための保存行為は、各共有者が単独でおこなえます。また、自分が持つ共有持分は、原則として他の共有者の同意を得ずに譲渡できます。
一方、共有物の管理に関する事項は原則として持分価格の過半数で決定します。2023年4月1日施行の改正民法により、形状または効用を著しく変更しない「軽微な変更」も、持分価格の過半数で決められるようになりました。
過半数や全員の同意が必要になる行為
| 行為 | 必要な同意 |
|---|---|
| 保存行為 | 各共有者が単独で可能 |
| 管理・軽微な変更 | 原則として持分価格の過半数 |
| 重大な変更・共有不動産全体の売却 | 原則として共有者全員 |
共有不動産全体の売却と、自分の共有持分だけの売却を混同しないことが重要です。
参照：法務省「共有制度の見直し 令和5年4月1日施行」（2026年9月3日確認）
共有持分でよくあるトラブルの具体例と原因
共有持分でトラブルが起こりやすい主な理由は、1人だけでは決められない事項があることと、相続を重ねるほど権利関係が複雑になりやすいことです。
売却・活用の意見対立
方針を決めにくい
税金・維持費の負担
金銭面で不満が生じる
相続による共有者の増加
連絡・調整が難しくなる
持分の第三者への売却
親族以外との共有になる
売却方針や費用負担でもめる
共有者の1人が売却を希望しても、別の共有者が実家として残したいと考えていれば、不動産全体の売却について合意できないことがあります。また、固定資産税や修繕費などを誰が負担するかも対立の原因になります。
名古屋市は、共有物に対する固定資産税・都市計画税について、共有者全員が連帯して納税する義務があると案内しています。
参照：名古屋市「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）Q＆A」（2026年9月3日確認）
相続や持分売却で共有関係が複雑になる
共有者が亡くなり、その持分を複数の相続人が取得すると、共有者が増えて意思調整が難しくなることがあります。
また、自分の持分を第三者へ譲渡すれば、親族以外の個人や事業者が新たな共有者になる場合もあります。
共有者の所在が分からない場合でも、改正民法では裁判所の関与のもとで管理や変更などを進める仕組みが整備されています。
共有持分トラブルを解決・解消する方法
共有状態を解消する方法には、不動産全体の売却、共有者間の持分売買、自分の持分の第三者への売却、共有物分割の手続きなどがあります。共有者の希望と権利関係を整理して選ぶことが大切です。
| 方法 | 主な特徴 |
|---|---|
| 全員で不動産を売却 | 売却代金を分けられる |
| 共有者間で持分を売買 | 共有関係を単純化できる |
| 自分の持分を第三者へ売却 | 共有関係から離れられる |
| 共有物分割の手続き | 裁判所による解決を求める |
売却や持分売買で共有状態を解消する
共有者全員が合意できる場合は、不動産全体を売却して共有状態を解消できます。また、1人の共有者が他の共有者の持分を買い取る方法もあります。
共有不動産全体を売却できなくても、自分の共有持分を第三者へ売却することは可能です。ただし、共有持分だけの売却は、不動産全体の売却と比べて購入希望者や売却条件が異なることがあります。
共有物分割の手続きを検討する
共有物の分割について協議が調わない場合や、協議できない場合には、裁判所へ共有物の分割を請求できることがあります。裁判所は現物分割や、共有者に他の共有者の持分を取得させる方法を命じ、一定の場合には競売を命じることもできます。
ただし、共同相続人間で遺産分割すべき共有持分には別のルールがあります。相続した不動産の状況によって適切な手続きが異なるため、法的手段を検討する場合は弁護士などの専門家へ相談するとよいでしょう。
まとめ
共有持分では、行為の内容によって、単独でできること、持分価格の過半数で決めること、共有者全員の同意が必要なことが異なります。
売却方針の対立や費用負担、相続による共有者の増加などが代表的なトラブルです。
共有状態が長期化すると権利関係が複雑になることもあるため、今後も保有するのか、全体を売却するのか、持分を整理するのかを早めに確認しておきましょう。
名古屋市天白区・日進市周辺で共有不動産全体の売却を検討している方は、査定価格を確認したうえで今後の方針を話し合う方法もあります。
株式会社スムトコ不動産では、不動産査定と売却に関する相談を受け付けています。
営業課長 久泉敏樹
部署：営業課長
資格：宅地建物取引士
お客様からのご相談は常に全力でわかりやすくご対応することを心掛けおります。一生に何度もない不動産の購入、売却に関してお客様は不安に思う事が非常に多いと思います。
私自身、毎日学ぶことの連続です。
お客様が求めていることを一番に察し、信用をしていただき、現在抱えている問題を微力ながら解決に導いていくことこそが私の役割であると考えております。
営業課長 久泉敏樹が書いた記事
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