相続の際に知っておきたい不動産の共有持分とは？起こり得るトラブルも解説

相続した不動産を平等に分けたいときは、共有持分で分割する方法があります。
しかし、将来トラブルが起こる可能性があるので、安易に選択しないほうが良いでしょう。
そこで、共有持分とは何か、共有者が単独でできることや、将来起こり得るトラブルなどもふまえて解説します。
天白区や日進市を中心に、愛知県全域で不動産を相続する可能性のある方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を相続する際に知っておきたい共有持分とは

相続財産に不動産があり、相続人が複数名いる場合は、どのようにして分けたら良いのか悩んでしまうことがあるでしょう。
不動産の分割方法はいくつかあり、そのうちの1つが共有持分で分ける方法です。
どのような方法なのか、確認してみましょう。

不動産を共有持分で分ける方法とは

共有持分とは、複数名が不動産を共有しているときに、それぞれの方が持つ所有権の割合のことです。
不動産は複数名で所有することが可能で、その状態を共有と言います。
たとえば、複数名が資金を出し合って不動産を購入した場合は、出した金額に応じた共有持分を得ます。
不動産を4人の相続人で平等に分けたいときは、それぞれの共有持分を4分の1にすると良いでしょう。
不動産自体の分割は難しいですが、共有持分なら出した資金や相続する割合などに応じて希望どおりに分けることができます。

相続した不動産を共有持分で分ける方法の注意点とは

相続した不動産を分ける方法は、共有持分だけではありません。
たとえば、誰か1人が不動産を受け取って、ほかの相続人は現金や預金などを分ける方法があります。
ただし、この方法は遺された現金や預金などの金額によっては不平等になり、実行が難しいことがあるでしょう。
また、売却して現金を分ける方法は分割が容易になる反面、不動産を手放すことになってしまいます。
そのため、不動産を手放さずに平等に分けられる共有持分は、良い方法のように感じるかもしれません。
しかし、共有持分で分ける方法には注意点があります。
それは、共有状態の不動産は、共有者が単独でできることが限られる点です。
とくに注意が必要なのは、売却の際に共有者全員の同意を得なくてはならないことです。
共有持分で相続した場合、将来不動産を売りたくなっても、ほかの共有者が1人でも反対していたら売却できません。
ご自身の共有持分のみを売却する場合は単独でも可能ですが、購入希望者が見つかる可能性は低いでしょう。
したがって、共有持分で分ける方法を検討する際は、共有者が単独でできることとできないことをしっかりと把握する必要があります。

不動産を共有持分で相続した場合に共有者ができることとは

先述のとおり、不動産を共有持分で相続すると、共有者が単独でできることが限られます。
共有不動産に対して共有者ができることは、具体的に以下のとおりです。

• 単独でできること：使用行為、保存行為
• 共有持分割合の過半数の同意があるとできること：管理行為
• 共有者全員の同意が必要なこと：変更行為、処分行為

これらはどのような行為なのか、それぞれ確認しておきましょう。

共有者が単独でできる使用行為や保存行為とは

不動産に住むなどの使用行為は、ほかの共有者の同意を得なくても可能です。
しかし、共有者が単独で不動産を使用している場合は、ほかの共有者へ共有持分に応じた賃料を支払う必要があります。
保存行為とは、不動産の現状を維持するための行為であり、具体的には不動産の修理や修繕、不法占拠している方への明け渡し請求などが該当します。
ただし、修理や修繕は、内容によっては保存行為ではないとみなされることがあるので注意しましょう。
たとえば、見栄えを良くするための工事や家全体におよぶ大規模修繕は保存行為ではないため、単独でおこなうことはできません。

共有持分割合の過半数の同意があるとできる管理行為とは

管理行為に該当するのは、不動産の性質や形状を変えない程度の変更や、短期間の賃貸借契約などです。
これらの行為を希望する場合は、共有持分割合の過半数の同意を得る必要があります。
その際の注意点は、共有者ではなく共有持分割合の過半数が必要なことです。
たとえば、ある不動産の共有持分の割合が「Aさん60％、Bさん20％、Cさん20％」だったとしましょう。
この場合、BさんとCさんが同意すると人数は過半数に達しますが、共有持分は過半数にならないので管理行為をおこなうことはできません。

共有者全員の同意が必要な変更行為や処分行為とは

変更行為とは、不動産の形状や効用のいずれか一方を著しく変更する行為です。
たとえば、土地の場合は造成工事や建物の建築工事、建物の場合は増築や大規模修繕などが該当します。
そして、処分行為に該当するのは、所有権を失う売却です。
担保権設定も所有権を失うことにつながるため、処分行為に該当します。

不動産を共有持分で相続すると起こり得るトラブルとは

不動産を複数名で共有すると、さまざまな制約が生じてしまいます。
さらに、トラブルの発生も懸念されるので注意しなくてはなりません。
共有持分による相続を検討する際は、それらの点をしっかりとふまえたうえで決定しないと、後悔する可能性があります。
そこで、共有不動産に起こり得るトラブルの例を4つ確認しておきましょう。

トラブルの例①意見が合わない

先述のとおり、不動産を共有していると、所有者が単独でできることが限られます。
管理行為や変更行為、処分行為をしたいときは、ほかの共有者の同意が必要です。
しかし、ほかの共有者の同意をスムーズに得られるとは限りません。
反対者がいる場合、話し合いがうまくいかずにこじれると、トラブルになってしまう可能性があります。

トラブルの例②共有者が増え続ける

共有不動産は、相続によって共有者が増え続ける可能性に注意が必要です。
たとえば、AさんとBさんが共有持分2分の1ずつで不動産を相続したとしましょう。
すると、Aさんが亡くなって配偶者と3人の子どもが共有持分を均等に相続した場合、共有者は5人に増えてしまいます。
さらに、Aさんの子どものうち1人が亡くなり、その配偶者と子ども3人が共有持分を均等に相続すると、共有者は8人になります。
このような流れで共有者がどんどん増えると、1つの不動産の共有者が100人以上もいる「メガ共有」と呼ばれる状態になってしまうかもしれません。
すると、疎遠で連絡先もわからない方がいて、大規模修繕や売却をしたくてもできないトラブルが発生する可能性があるでしょう。

トラブルの例③お金に関する折り合いがつかない

不動産を共有すると、お金に関するトラブルの発生も懸念されます。
たとえば、固定資産税や維持費用などの経費の負担割合を決める際に、意見が合わなくてトラブルになることがあります。
共有不動産を使用している方と、ほかの共有者との間で、賃料に関するトラブルが発生する可能性もあるでしょう。

トラブルの例④訴訟に発展する

不動産の共有をやめたくなった場合は、共有物分割請求と呼ばれる方法があります。
共有物分割請求をおこなうと、ほかの共有者に共有状態の解消を求めることができます。
ただし、話し合いがまとまらずにもめてしまうと、裁判所を通じて共有状態を解消する共有物分割請求訴訟に発展することがあるでしょう。

まとめ

相続した不動産は、共有持分で分けると希望の割合で分割できます。
しかし、共有不動産には制約やトラブル発生の可能性があるので、将来困ってしまうかもしれません。
相続した不動産を希望の割合で分割したいときは、売却して現金を分ける方法も検討してみましょう。
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