不動産の住宅ローン残債は相続の対象になる？免除されるケースと対処法を解説

亡くなった方が遺した財産に住宅ローンがあった場合、それを相続しなければならないのか疑問に思っている方もおられるでしょう。
原則として住宅ローン残債などの債務も相続の対象ではあるものの、契約内容によっては免除されるケースもあります。
そこで、住宅ローンの残債は相続の対象となるのか、また住宅ローンを支払わなくてもいいケースと相続放棄について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローン残債がある不動産は相続の対象になる？

相続が発生した際に、遺産に含まれる不動産に住宅ローン残債がある場合、相続しなければならないのか気になる方も多いでしょう。
ここでは、住宅ローン残債は相続の対象になるかを解説します。

住宅ローン残債は相続の対象になる

結論からいえば、相続した不動産に住宅ローン残債がある場合は、相続人がそのローンを相続することが原則です。
また、住宅ローンに限らず、亡くなった方に借金が残っている場合も同様に相続の対象となります。
相続というと、現金や預貯金などのプラスの財産のみを期待してしまいますが、ローンのようなマイナスの財産も相続しなければならないため注意が必要です。
そのため、相続が発生した際は、まずはプラスの財産だけでなくローンや借金などが残っていないかも調査する必要があります。

住宅ローン残債は不動産の相続人が引き継ぐ？

住宅ローン残債がある不動産を相続した場合、その相続人がローン残債を全額相続することになるのでしょうか。
これは誤解されがちですが、不動産を相続したからといって相続人がすべてのローン残債を引き継ぐわけではありません。
相続したローンや借金は、原則として法定相続人が法定相続分で引き継ぐことになります。
しかし、その不動産を相続しなかった相続人までもが住宅ローン残債を支払うことになるのは、理不尽ともいえます。
そのため、実際は相続人全員でおこなう遺産分割協議で、不動産を相続した方が住宅ローン残債も引き継ぐと合意するケースが多いといえるでしょう。
ただし、遺産分割協議にて不動産の相続人がローン残債も引き継ぐと取り決めたとしても、借入先である金融機関に対抗できるわけではありません。
つまり、法律上は遺産分割協議に関係なく、すべての相続人に住宅ローンの返済を請求することが可能というわけです。
たとえば、遺産分割協議にて意図的に返済能力が乏しい相続人にローンを引き継がせた結果、滞納が続き自己破産になった場合、金融機関は債務を回収できなくなってしまいます。
このような事態を回避するためにも、遺産分割協議書に従うことなく、法定相続分を限度額として請求することが認められているのです。

不動産相続時に住宅ローン残債を支払わなくていい場合とは？

住宅ローン残債は、残された相続人に引き継ぐことになりますが、ローンの契約内容によっては支払わなくていい場合があります。
ただし、例外的に免除されないケースもあるため、併せて解説します。

住宅ローン残債を支払わなくていい場合

相続した不動産に住宅ローン残債があっても「団体信用生命保険」に加入していた場合は、名義人が亡くなった時点で残債が解消され返済が不要となります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを契約する際に加入する保険で、名義人が死亡もしくは高度障害を患った際に住宅ローンが完済される制度です。
つまり、相続時に住宅ローン残債があっても団体信用生命保険に加入していれば、完済されるためローンは相続税の対象外となります。
なお、住宅ローンを団体信用生命保険により完済した場合は、不動産に設定されていた抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権は、ローンを完済したからといって自動的に抹消されるわけではないからです。
ローンが完済されると金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送られてくるため、法務局にて抹消手続きをおこないます。
ただし、抵当権を抹消する際は、先に亡くなった方から相続人へ名義を変更する相続登記を済ませておく必要があります。

住宅ローン残債が免除されないケース

住宅ローンの契約時に団体信用生命保険に加入していれば、その債務は完済されるため相続人が引き継ぐことはありません。
しかし、例外的に以下のような場合は免除されないため注意が必要です。

• 夫婦で住宅ローンを契約している場合
• 親子リレーローンを契約している場合
• 住宅ローンを滞納している・していた場合

夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンの場合は、片方が亡くなってももう片方のローンの返済は続くため注意が必要です。
たとえば、夫と妻がそれぞれが住宅ローンを契約すると、お互いに団体信用生命保険に加入することができます。
しかし、夫が亡くなった場合、夫のローン残債は保険により返済が免除されますが、妻の契約分に対してはその後も返済する必要があります。
また、親と子で共同して不動産を購入している場合も、ローンを完済することができません。
一般的に団体信用生命保険に加入できるのは、あとを引き継ぐ子どもとなっています。
そのため、親が死亡してもローンの返済義務は子のほうに残ってしまうため注意が必要です。
そのほかにも、一定期間にわたって滞納していた場合も、保険の失効により適用されない可能性があります。

不動産相続で住宅ローン残債が多い場合の対処法

最後に、相続した不動産の住宅ローン残債が多い場合の対処法を解説します。

対処法①金融機関に相談する

住宅ローン残債が多い場合は、借入先の金融機関に「リスケ」を相談することをおすすめします。
リスケとは、リスケジュールの略で、返済額の条件などを見直してもらうことです。
金融機関としても、無理な返済条件により返済不能となることは避けたいと思っています。
そのため、よほど無理な内容でない限り交渉に応じてもらえる可能性があるでしょう。

対処法②相続放棄も視野にいれる

相続時にローン残債も引き継ぐことになったら、不動産の時価とローン残高を比べてみることが大切です。
ローン残高よりも売却時の時価が上回るようであれば、相続してもメリットとして大きいでしょう。
一方で、ローン残高のほうが上回る場合は、相続放棄を検討するのも1つの方法です。
相続放棄とは、亡くなった方の遺産をすべて放棄することをいいます。
つまり、初めから相続人ではなかったとして扱われるため、ローンを返済する義務も生じません。
ただし、相続放棄は不要な遺産だけを放棄することはできません。
現金や預貯金、不動産などもすべて放棄することになるため注意が必要です。
また、相続放棄をすると、次の順位の相続人に相続する権利が移ることになります。
そのため、相続放棄したことを必ず伝えておくことをおすすめします。
報告を怠ると、ほかの相続人が知らないあいだに借金を引き継いでいたといったトラブルが生じてしまうため注意しましょう。

まとめ

相続した不動産に住宅ローンが残っていた場合は、原則として相続の対象となるため相続人が引き継ぐ必要があります。
しかし、団体信用生命保険に加入していれば残債を全額免除される可能性があるでしょう。
ただし、保険に加入していないローンを組んでいる場合は、ローン残高と不動産の時価を比較しながら相続放棄も視野に入れ検討することが大切です。
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