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遺留分の不動産評価額はどう決める？5つの評価方法と対処法も解説
2026-10-26
相続財産に不動産が含まれていると、遺留分の不動産評価額を「路線価で見るのか」「固定資産税評価額を使うのか」と迷う方もいるでしょう。
不動産には複数の価格があり、基準を決めずに話し合うと、当事者間で評価額の差が大きくなることがあります。
とはいえ、価格ごとの目的と使い方を知っておけば、どの資料をそろえればよいかが見えてきます。
そこで本記事では、遺留分における不動産評価額の考え方、5つの評価方法、評価額で合意できない場合の対処法を解説します。
遺留分では不動産をどの価格で評価しますか？
原則として、相続開始時点の時価で評価します。路線価などの公的価格をそのまま使うのではなく、査定や鑑定などの資料をもとに評価額を決めます。
遺留分の不動産評価にはどのような方法がありますか？
時価・実勢価格、公示地価・基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額、不動産鑑定評価額などを参考にします。
遺留分における不動産評価額の考え方
遺留分は財産の価額を基礎に算定するため、不動産が含まれる場合は、その価額を把握する必要があります。
遺留分とは
遺留分とは、兄弟姉妹以外の一定の相続人に保障された最低限の取り分です。
遺留分全体の割合は、直系尊属のみが相続人である場合は遺留分算定の基礎となる財産の3分の1、それ以外は2分の1です。
相続人が複数いる場合、個々の遺留分は、この割合に各自の法定相続分を掛けて計算します。
遺留分全体の割合
直系尊属のみが相続人である場合
3分の1
それ以外
2分の1
個々の遺留分
不動産評価額が必要な理由
民法では、遺留分を算定するための財産の価額について、被相続人が相続開始の時に有していた財産の価額に一定の贈与財産の価額を加え、債務を控除して算定すると定めています。
遺留分を算定するための財産の価額
預貯金と違って、不動産には決まった一つの価格がありません。
そのため、土地や建物が含まれる場合は、その経済的価値を金額に置き換える必要があります。
不動産評価で争いが起こる理由
不動産には査定額、公示地価、路線価など複数の価格があり、それぞれ目的が異なります。
どの資料を重視するかによって評価額に差が生じ、請求する側と請求される側で見解が一致しないこともあります。
また、遺留分の算定では原則として相続開始時点の価額を使うため、時間がたっていると、現在の市場価格との間に差が出ることがあります。
評価基準や評価時点が争いになっているときは、法律上の判断を弁護士へ確認しましょう。
参照
- e-Gov法令検索「民法」（2026年10月06日確認）
- 裁判所「遺留分侵害額の請求調停」（2026年10月06日確認）
マンガで解説
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不動産評価に使う5つの価格
路線価や固定資産税評価額などの公的価格は、それぞれ目的が異なるため、そのまま遺留分の評価額になるわけではありません。
| 評価方法 | 主な目的 | 確認先 | 遺留分での位置付け |
|---|---|---|---|
| 時価・実勢価格 | 市場価格の把握 | 取引価格情報・不動産査定 | 市場価値を把握する資料 |
| 公示地価・基準地価 | 土地価格の公的指標 | 国土交通省等 | 参考指標 |
| 相続税路線価 | 相続税・贈与税の土地評価 | 国税庁 | 税務上の資料 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税等の基礎 | 市区町村等 | 課税上の資料 |
| 不動産鑑定評価額 | 経済価値の判定 | 不動産鑑定士 | 専門的な評価資料 |
時価・実勢価格
不動産情報ライブラリで確認できる取引価格・成約価格や、土地の形状、接道状況、建物の状態などを反映した査定を使って、市場価格を把握します。
公示地価・基準地価
公示地価は毎年1月1日、都道府県地価調査の基準地価格は毎年7月1日時点における標準的な土地の正常な価格です。
いずれも個別の土地の時価を示すものではなく、参考指標として使います。
相続税路線価
相続税路線価は、相続税・贈与税における土地評価に使用する価格です。
国土交通省によると、地価公示の水準の8割程度とされています。
ただし、個別不動産の市場価格の8割になると決まっているわけではありません。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税などの課税の基礎となる価格です。
土地の評価水準は地価公示の水準の7割程度とされているため、市場で実際に売買される価格とは差が出るのが一般的です。
不動産鑑定評価額
不動産鑑定評価とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額として示すものです。
参照
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2026年10月06日確認）
- 国土交通省「主な公的土地評価一覧」（2026年10月06日確認）
- 国税庁「令和8年分 財産評価基準書」（2026年10月06日確認）
- 国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」（2026年10月06日確認）
遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法
評価額に合意できないときは、価格資料をそろえたうえで協議し、必要に応じて鑑定や弁護士への相談、裁判手続を検討します。
- 1当社による不動産査定
- 2協議
- 3不動産鑑定
- 4弁護士相談
- 5家庭裁判所の調停
- 6訴訟
当社へ査定を依頼する
まずは対象不動産の査定を受け、市場価格の目安を確認します。
周辺の取引事例だけでなく、対象物件の条件を反映した査定資料をそろえることが大切です。
不動産鑑定士へ鑑定を依頼する
当事者間で査定額に大きな差がある場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を判断資料にする方法があります。
ただし、鑑定評価額どおりに遺留分の評価額が決まるとは限りません。
弁護士へ相談する
評価基準や評価時点、遺留分侵害額の計算が争いになっている場合や、相手方との交渉が必要な場合は、弁護士に相談しましょう。
調停・訴訟を検討する
当事者間で話し合いがつかない場合、家庭裁判所の遺留分侵害額の請求調停を利用できます。
調停でも解決しない場合は、地方裁判所などへの訴訟を検討します。
1年
相続の開始と遺留分を侵害する贈与・遺贈があったことを知った時から
10年
相続開始から
なお、請求権は、相続の開始と遺留分を侵害する贈与・遺贈があったことを知った時から1年、または相続開始から10年で、原則として消滅します。
調停を申し立てただけでは相手方への意思表示にならないため、調停とは別に、内容証明郵便などで請求の意思を伝える必要があります。
参照
- 裁判所「遺留分侵害額の請求調停」（2026年10月06日確認）
まとめ
遺留分の不動産評価では、一つの公的価格だけで判断するのではなく、各価格の目的を理解したうえで、評価額を決めることが重要です。
まずは取引価格情報や査定で市場価格を把握し、評価額の差が埋まらなければ鑑定評価も検討します。
評価基準や評価時点など法律上の争いがある場合は、弁護士への相談や家庭裁判所の調停などを検討しましょう。
また、遺留分侵害額の請求には期限があるため、評価額の話し合いと並行して、早めに請求の意思を伝えておくことも大切です。
マンガで解説
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代表取締役 村上重國
資格：宅地建物取引士
愛知郡東郷町で生まれ育ち、現在は日進市に在住しております。
幼少期から地下鉄鶴舞線と名鉄豊田線を利用することが多く、特に名古屋東部エリア（名古屋市天白区・名古屋市名東区・名古屋市緑区・日進市・長久手市・東郷町）に馴染みがありますので、エリアの特性や慣習、人気のお店や街情報など、何でもお尋ねください。
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