遺留分の不動産評価額決定方法は？決まらないときの対処法も解説

遺言書に従って遺産を分割する際に、特定の人物に相続分が集中しているケースがあります。
このような場合は、遺留分の侵害が生じている可能性があるため注意が必要です。
また、相続財産のなかに不動産が含まれている場合は、不動産評価額の算定をおこなわなければなりません。
そこで今回は、遺留分の概要と不動産評価額の決め方、不動産評価額が決まらないときの対処法について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産を相続する予定がある方は、ぜひご参考になさってください。

不動産の遺留分とは？遺留分制度や遺留分の計算方法

ご自身の財産を誰にどの程度相続するのかは、基本的に自由に決められます。
生前に有効な遺言書を残していれば、法定相続人以外に財産を相続することも可能です。
ただし、法定相続人には「遺留分」が認められており、それを無視することはできません。
ここではまず、遺留分がどのようなものなのかを解説します。

遺留分とは

遺留分とは民法で定められた制度で、法定相続人に対して最低限の遺産相続を保障する権利です。
被相続人が亡くなった際に、法定相続人の生活を保障する目的があります。
つまり、法定相続人は「自分は最低限でもこの割合の遺産を受け取る権利がある」と主張できるわけです。
ただし、法定相続人であればどなたでも遺留分を受け取れるわけではありません。
遺留分制度の対象となる方は被相続人の配偶者、子どもや孫、親や祖父母のみで、兄弟姉妹は対象外です。
遺留分に配慮せず特定の方に財産を相続すると、遺留分を侵害された法定相続人とトラブルになる可能性があります。
相続トラブルを避けるためにも、被相続人は遺留分に配慮した遺言を残すことが大切です。
また、法定相続人側としても、遺留分を侵害する相続がおこなわれた場合はしっかりとご自身の取り分を主張する必要があります。
被相続人も相続人も、遺留分制度によって誰にどの程度の取得割合が発生するのかを理解し、円満相続へ繋げましょう。

遺留分の計算方法

そもそも遺留分はどのように計算するのでしょうか。
民法によって定められている遺留分の計算方法は次のとおりです。
遺留分＝財産の価額×遺留分割合×法定相続分
はじめに財産を遺留分割合に従って分割し、分割した財産をさらに法定相続分に従って分けると遺留分になります。
遺留分割合は2分の1が原則ですが、親や祖父母といった直系尊属のみ3分の1となります。
たとえば3,000万円の財産があり、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合、遺留分を求める計算式はつぎのとおりです。

• 配偶者の遺留分＝財産3,000万円×遺留分割合1/2×法定相続分1/2＝750万円
• 子どもの遺留分＝財産3,000万円×遺留分割合1/2×法定相続分1/4＝375万円（1人あたり）

相続財産に不動産が含まれている場合は、はじめに不動産評価額の算定をおこなわなければなりません。
不動産評価額の求め方には複数の種類があるため、それぞれの特徴を次項で解説します。

遺留分算定において相続した不動産の評価額を決める方法とは

前述したように、遺留分を求めるためには、最初に相続した不動産の価値を数値化する必要があります。
しかし、不動産の評価額を決める方法には複数の種類があり、どれを選択するかによって価格が異なります。
そのため、評価方法を巡って相続人同士でトラブルになるケースも少なくありません。
適切な評価額を選択するには、それぞれの特徴を把握した上で比較することが大切です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額を指します。
不動産所有者に毎年送付される課税明細書や、市区町村役場で取得できる固定資産税評価証明書などで確認できます。
なお、固定資産税評価額は時価よりも低く、公示地価（時価に近い評価額）の7割程度になるケースが一般的です。

路線価

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額です。
主に相続税や贈与税の算出に用いられ、相続税路線価とも呼ばれます。
路線価も時価より安く設定されており、公示価格の8割程度になるケースがほとんどです。

公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表している「1月1日時点での土地の価格」のことです。
不動産取引や公共事業の取得価格算定、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準として活用されています。
市場で取引された場合に通常成立するであろう価格に設定されており、もっとも時価に近い評価額といえます。

地価調査標準価格

都道府県知事が公表している「7月1日時点での土地の価格」を地価調査標準価格と言います。
評価方法や意味合いは公示地価とほぼ同じですが、公示地価とは違う土地も調査されます。
また調査の時期も違うことから、公示地価を補完する役割を担っていると考えて良いでしょう。

実勢価格

実勢価格とは、不動産取引において実際に市場で売買された価格のことです。
売主と買主との間で需要と供給が釣り合う価格を指していると考えると良いでしょう。
不動産の時価とも呼ばれ、不動産市場のニーズによって増減するのが特徴です。
実勢価格は、国土交通省公式サイトの「不動産情報ライブラリ」で調べられます。
実際の取引価格なので評価基準などはありませんが、不動産評価額の目安にできるでしょう。

遺留分算定のための不動産評価額が決まらない！対処法とは

不動産の評価額を決めるには、相続人全員から同意を得なければなりません。
相続人が多いほど話し合いがまとまりにくく、なかなか評価額が決まらないケースがあります。
評価額の決定に時間がかかる場合は、以下の対処法を検討しましょう。

不動産鑑定士に依頼する

不動産の評価額について意見が割れている場合は、不動産鑑定士に評価を依頼するのがおすすめです。
不動産鑑定のプロである不動産鑑定士であれば、第三者の立場から正当な評価額を提示することができます。
裁判で優先される評価方法でもあるため、ほかの相続人も納得してくれる可能性が高まるでしょう。
ただし、市場の相場価格と異なる鑑定結果が出る可能性もある点や、費用がかかる点にご注意ください。

弁護士に相談する

相続人同士で揉めている場合は、法律的な観点からアドバイスをくれる弁護士に相談してみましょう。
弁護士も交えて話をしてみると、落ち着いて客観的な判断ができるようになるかもしれません。
また弁護士であれば、相談だけでなく話し合いの代行や手続の代行を依頼することも可能です。
評価額が決まらない時は早めに弁護士に相続し、相続に関する全体的なサポートを依頼するのも良いでしょう。

裁判所に調停を申し立てる

上記の方法を試みても話し合いがまとまらない場合は、裁判所への調停申し立てを検討することになります。
遺留分に関する調停は、相手方が住んでいる地域の家庭裁判所でおこなうのが原則です。
調停でも合意が得られなければ、簡易裁判所または地方裁判所での訴訟の申し立てが可能です。
訴訟では裁判所が証拠をもとに時価を認定するため、ご自身の主張した内容が認められないこともあります。

まとめ

遺言書の内容が偏っている場合、法定相続人には自身の遺産取り分を主張する権利があります。
また相続財産に不動産が含まれている場合は、まず相続人全員が納得する不動産評価額を選択しなければなりません。
トラブルを避けて円満相続に繋げるためにも、しっかりと知識を得たうえで冷静に話し合いを進めることが大切です。
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