道路に面していない土地は売れるのか？売却成功のポイントを解説

道路に面していない土地の特性とその価値

道路に面していない土地、いわゆる「無道路地」（むどうろち）と呼ばれる土地は、一般的な土地とは異なる特性を持っています。建築基準法で定められた「幅員４m以上の道路に２m以上接していない土地」のことを指しますので、原則、建築不可となる可能性が高いです。また、何らかの許可が取れて建築ができたとしても、生活や工事に支障が出る可能性が高いため、「資産価値が低い」と判断されがちです。

以下に、道路に面していない土地の特性を簡単にまとめた表をご紹介します。

このように、道路に面していない土地は一見不利な特性を持つように見えますが、その特性を理解し、適切に活用すれば、魅力的な財産となる可能性があります。

売却成功のポイント

１．【接道義務をクリアできるか確認】

道路に面していない土地を売却する際には、接道義務を満たしているか否かで価格に雲泥の差が生じます。接道義務とは、建物を建てるためには、その敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという規定です。この要件を満たさない土地は、建物を建てることができません。ただし、直接接道していなくても、隣地の通路を共有している場合や、通行の許可（通行地役権）がある場合、建築基準法４３条但し書き道路に該当すれば建築できる可能性が高まります。まずは、市町村の建築課や不動産会社へご相談ください。

２．【隣地の所有者に売却を打診】

隣地の所有者は、道路に面していない土地でも購入するメリットが高いため、一番最初に話を持ちかけたいところ。場合によっては通常の価格より高値で売却したケースもあります。

３．【通行地役権・囲繞地通行権の整備】

法的な通行権を設定することで、活用可能な土地に変えられる可能性も。ただし、隣地所有者の理解や協力が必要になるのと、通行料などの費用が発生する場合もあります。