不動産売却時に有効な税金対策とは？税金の計算方法や控除について解説

土地や建物などを売却する際には、仲介手数料や税金など多くの費用が発生します。
手元に入るお金を正確に計算できるよう、事前に税金対策や利用できる特例などを把握しておきましょう。
この記事では、不動産売却における税金の種類や計算方法、税負担を軽減する特例や控除などを解説します。
天白区や日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却と税金対策！売却時にかかる税金の種類とは

不動産売却で得た資金を多く手元に残すには、税金対策をしっかりおこなうことが大切です。
はじめに、土地や建物を売却した際にどのような税金が課されるのかを確認しておきましょう。

税金1：印紙税

印紙税とは、領収書や契約書など特定の書類を作成する際に課税される税金です。
不動産取引では、買主との間で交わす「不動産売買契約書」に対して印紙税がかかります。
税額は売買契約書に記載されている金額によって異なり、不動産の価格が高くなるほど印紙税も高くなります。
また、令和6年3月31日までに作成される契約書に関しては軽減税率が適用され、軽減後の税率は以下のとおりです。

• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円
• 1億円超え5億円以下：6万円

印紙税は金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼付することにより、間接的に納めたことになります。

税金2：登録免許税

登記手続きをおこなう際に課税される税金を「登録免許税」といいます。
不動産売却時に売主がおこなう登記は、主に抵当権抹消登記です。
抵当権とは、住宅ローンの契約者が滞納した際に、債権者が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権が設定されている不動産は売却ができないため、登記手続きをして抹消しなければなりません。
抵当権抹消登記の際にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物それぞれに税金がかかるため、一戸建ての場合は合計2,000円の登録免許税がかかります。

税金3：譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で生じた譲渡所得（利益）に対して課される税金です。
そのため不動産を売却してマイナスが出た場合は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税は住民税と所得税の総称であり、令和19年までは「復興特別所得税」も併せて徴収されます。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興目的で徴収される税金で、税額は所得税額×2.1％です。

不動産売却時の税金対策のために知っておきたい計算方法

先述したように、不動産売却時にはさまざまな税金がかかります。
そのなかでももっとも高額になりやすいのが「譲渡所得税」です。
ここからは、譲渡所得税の計算方法を3ステップに分けて解説します。

ステップ1：譲渡所得を求める

譲渡所得税を計算するためには、まずは「譲渡所得」を求める必要があります。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産購入時にかかった費用で、建築費用や土地の購入代金、測量費などが該当します。
一方で譲渡費用とは不動産売却時にかかった費用で、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
建物の場合は減価償却が必要
建物の購入代金は取得費に含めることが可能ですが、その際は「減価償却」が必要です。
減価償却とは、時間の経過とともに劣化して減少した価値の分を金額に換算し、購入時の価格から差し引くことです。
減少した価値の差分を「減価償却費」と呼び、以下の計算式で算出できます。
減価償却費＝建物を取得する際にかかった費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造は0.031、鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015です。
たとえば、取得費が5,000万円の木造住宅を築8年で売却する際の計算式は以下のようになります。
5,000万円×0.9×0.031×8年＝1,116万円
この場合、1,116万円を取得費から差し引くことになります。

ステップ2：譲渡所得から特別控除額を差し引く

不動産売却時には、税負担を軽減する特例や控除が複数用意されています。
特例を適用するには一定の条件を満たす必要がありますが、利用できれば大きな節税に繋がるでしょう。
特例の種類や条件については次項で解説します。
なお、この段階で譲渡所得がゼロまたはマイナスとなっていれば、譲渡所得税は課税されません。

ステップ3：算出した譲渡所得に税率をかける

譲渡所得に一定の税率をかければ、支払う譲渡所得税がいくらかわかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超えるかどうかがポイントです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

なお所有期間とは、不動産を取得した日から売却した年の1月1日までの期間を指します。
たとえば、2019年2月1日に不動産を購入し、2024年2月2日に売却したとしましょう。
この場合、売却した年の1月1日を基準に考えると5年以下となるため、税率は短期譲渡所得が適用されます。

不動産売却時の税金対策として有効な節税方法と控除制度

印紙税と登録免許税は節税できませんが、譲渡所得税は工夫次第で負担を抑えることが可能です。
最後に、譲渡所得税を節税するための方法を2つ解説します。

節税方法1：取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

税金対策の1つとして、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが挙げられます。
譲渡所得税は、不動産売却により得た利益に対してかかる税金です。
取得費と譲渡費用は利益から差し引けるため、多く計上するほど節税に繋がります。
取得費と譲渡費用に計上できる費用は多数あるので、判断に迷う場合は不動産会社にご相談ください。

節税方法2：特例や控除を適用する

先述したように、不動産売却時には税負担を軽減する特例や控除が用意されています。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
自宅を売却して要件を満たす場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。
この特例は、譲渡所得から最大で3,000万円控除できるという制度です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を利用して譲渡所得税をゼロにできます。
「売手と買手が親子など特別な関係でないこと」などいくつかの条件があるため、国税庁のWebサイトで確認しておきましょう。
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際は、譲渡所得に課される税率が軽減されます。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円超えの部分：20.315％

この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用することが可能です。
併せて適用するとさらなる節税が期待できるため、要件を満たす方は利用すると良いでしょう。
さらに相続した空き家を売却する際に使える特例などもあるため、詳細は国税庁のWebサイトでご確認ください。

まとめ

土地や建物を売却する際は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税といった税金がかかります。
なかでも譲渡所得税は高額になりやすいため、特例などを利用して節税に繋げましょう。
取得費と譲渡費用に該当するかどうか迷う場合はまず一度不動産会社にご相談ください。
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