収益物件の査定方法とは？売却時に影響するポイントと注意点を解説

収益物件などの不動産を売却する際は、資産価値や売却価格を把握するために不動産会社に査定依頼するのが一般的です。
査定方法には複数の種類がありますが、収益物件の場合は居住用物件とは査定方法が異なり、また査定に影響する要因も違います。
そこで、収益物件の査定方法の種類や査定に影響するポイント、査定時の注意点について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件の売却前に知っておきたい「査定方法の種類」

収益物件を売却する際は、一般的に物件がどのくらいの価値があるのか、また売り出し価格を決めるために不動産会社に査定依頼することになります。
その際におこなう査定には、収益還元法・原価法・取引事例比較法の3つの種類があります。
まずは、それぞれの査定の方法について把握しておきましょう。

種類①収益還元法

収益還元法は、収益物件の査定で多く使用されている査定方法です。
この査定方法の特徴は、将来どのくらいの収益が得られるのかといった収益性に重点を置いて査定している点です。
つまり、収益性が高いと判断されれば査定価格が高くなり、収益性が低ければ査定価格も低くなります。
なお、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
直接還元法
直接還元法は、1年間の純利益を還元利回りで割って算出する方法で、計算式にすると「収益価格＝1年間の純利益÷還元利回り」です。
純利益とは、家賃収入から管理費や修繕費などを差し引いた金額のことで、還元利回りとは、その不動産から得られる投資利回りのことです。
DCF法
DCF法は、将来予想される収益と売却価格から現在の価値に割引き、その合計額から査定金額を算出する方法です。
たとえば、毎月20万円の賃貸収入が得られれば年間で240万円になりますが、現時点で受け取ることができる240万円と1年後に得られる240万円では、必ずしも同じ価値とはいえません。
なぜなら、現時点で得られるお金を選んだほうが、将来金利が付く可能性があるためです。
まして、10年後に物価が上昇していれば、もらえる240万円の価値と現在と同じ価値でないことは明白でしょう。
このように、不動産は所有すればするほど多くのリスクにさらされるため、何があるかわからない将来よりも、現在の240万円のほうが価値が高いと考えるのがDCF法になります。

種類②原価法

原価法とは、再調達原価を基準に不動産の評価額を求める方法です。
再調達原価とは、売却する物件を現時点で新しく建設した場合、どのくらいの金額になるのかといった考え方で算出する原価のことです。
そしてその価格から、経過年数に応じて下がる分の価格を控除して、査定額を出します。

種類③取引事例比較法

取引事例比較法は、物件だけでなく、類似物件や過去の取引事例を収集し査定金額を算出する方法です。
また、必要に応じて個別の事情や地域要因を含めて評価します。
マンションや土地を査定する際に用いられるケースが多いです。

収益物件の売却時の査定に影響を与えるポイント

前述したように、収益物件は収益還元法の査定方法で算出することができます。
しかし、実際はその計算方法にくわえて、さまざまな要因が査定に影響を及ぼします。
収益物件でとくに査定に影響するポイントは、入居率、築年数、設備です。
それぞれの影響するポイントについて解説します。

①入居率

査定に影響する1つ目のポイントは「入居率」です。
売却時点で満室に近い状態や満室を維持できていれば、買主はすぐに家賃収入を得ることができます。
そのため、入居率が高い収益物件であるほど査定額も高くなる傾向にあります。
賃貸物件を経営するうえでもっとも避けたいリスクが空室です。
空室状態で売却すれば、買主は入居者探しから始めなければなりません。
したがって、入居率が高いと投資家からの需要が高く買主も見つかりやすくなります。
また、売却時のみの入居率では物件を評価してもらえない可能性もあるため、1年間を通してどのくらい入居率を維持できたかも記録しておくと、安心して購入してもらえるでしょう。

②築年数

査定に影響する2つ目のポイントは「築年数」です。
一般的に、築年数が新しい物件ほど高く評価される傾向にあります。
なぜなら、築年数が新しいほど内装や設備が最新で、かつ今後も長く運用できるためです。
また、見た目も新しいため投資経験が少ない方からも好まれます。
ただし、築年数があまり経過していないと、どうして手放すのか疑問を抱かれることもあります。
そのため、売却時にはなぜ物件を売却するのか理由を説明できるようにしておくと良いでしょう。

③設備

3つ目のポイントは「設備」です。
人気の高い設備が備えてある場合は、査定時に高く評価される可能性があります。
たとえば、オートロック・オール電化・無料Wi-Fi・浴室暖房乾燥機・宅配ボックス・太陽光発電システムなどです。
これらの設備は賃貸物件を探している入居者希望者の興味を引くため、査定時にプラスされることがあります。

収益物件の売却における査定での注意点

最後に、収益物件の査定を依頼する際の注意点を解説します。
売却で損をしたり困らないためにも、注意すべき点は把握しておくことをおすすめします。
主な注意点は以下の3つです。

• 資産価値が下がる前の売却がおすすめ
• 基本的に個人で査定額を出すのは難しい
• 売却時には費用がかかる

順に注意点をご説明します。

注意点1：資産価値が下がる前の売却がおすすめ

収益物件を売却する際は、資産価値が下がる前に売却するようにしましょう。
不動産には寿命があり、寿命を迎えてから売り出しても買主はなかなか現れません。
とくに築年数が古い場合は、設備も最新ではなく見た目も悪いため、ある程度までの値下げをしなければ買い手がつかない可能性が高くなります。
そのため、資産価値が下がってから売却するよりも、価値がある状態で手放したほうがより良い条件で売ることができるでしょう。

注意点2：基本的に個人で査定額を出すのは難しい

収益物件は、収益還元法などの計算式を用いればおおよその金額を算出することは可能です。
しかし、実際は入居率や築年数、市場価値、取引実績などさまざまな要因を考慮したうえで査定額を算出する必要があります。
そのため、ご自身で正確な査定額を算出するのは難しいといえるでしょう。

注意点3：売却時には費用がかかる

収益物件に限ったことではありませんが、不動産を売却する際は仲介手数料や印紙税、登記費用が必要になります。
また、売却時に利益が発生すれば、その利益に対して譲渡所得税（住民税・所得税）もかかります。
場合によっては高額となるケースもあるため、売却時に資金不足とならないように、あらかじめどのような費用が発生するのか把握しておくと良いでしょう。

まとめ

査定方法には原価法、収益還元法、取引事例比較法がありますが、収益物件で主に用いられるのは「収益還元法」です。
また、収益還元法での計算以外にも、入居率や築年数、設備なども大きく査定額に影響を及ぼします。
収益物件をスムーズに売却するためには、資産価値があるうちに売り出すと買い手が付きやすいといえるでしょう。
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