不動産売却時にかかる税金はいつ払う？納税のタイミングと税金の種類を解説

不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
そのため「どのような税金があるのか」を理解するだけでなく「いつ支払うのか」を把握しておくことも大切です。
本記事では、不動産売却の契約締結時、登記時、翌年の確定申告の時に支払うべき税金について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域でマイホームの売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の契約締結時にかかる税金はいつ払う？

不動産売却の契約締結時は、印紙税がかかります。
印紙税は「課税文書」と呼ばれる書類に対して課される税金です。
不動産売却においては、売買契約を結ぶ際に作成する「売買契約書」に対して課されます。
具体的には、税額分の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納付します。

いつ払うのか？

印紙税は「売買契約の締結時」に支払います。
つまり、売却手続きを始める際にまず確認しておくべき税金です。

印紙税の税額

印紙税の額は、売買契約書に記載される「不動産の契約価格」によって異なります。
主な価格帯の税額は以下のとおりです。

• 契約価格500万円超～1,000万円以下：税額1万円（軽減税率5,000円）
• 契約価格1,000万円超～5,000万円以下：税額2万円（軽減税率1万円）
• 契約価格5,000万円超～1億円以下：税額6万円（軽減税率3万円）
• 契約価格1億円超～5億円以下：税額10万円（軽減税率6万円）

なお、契約価格が10万円を超えるもので、2027年3月31日までに作成された売買契約書には、軽減税率が適用されます。

印紙税の納付方法

印紙税の納付方法は、以下の手順でおこないます。
収入印紙の購入
まず、納付する金額に応じた収入印紙を購入します。
収入印紙は、売買契約を担当する不動産会社が用意している場合もありますが、近くの郵便局や法務局でも購入可能です。
売買契約書への貼付と消印
購入した収入印紙を売買契約書に貼り付けます。
その後、印鑑で消印をおこないます。
消印をすると、印紙税が正式に納付されたことになるのです。
消印を忘れると「過怠税」というペナルティが科されることがあるため、ご注意ください。

売買契約締結時に印紙税を節税する方法

売買契約を結ぶ際は、契約書を2通作成するのが一般的です。
売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管するためです。
この場合、売主と買主はそれぞれ1通分の印紙税を負担することになります。
しかし、契約書を1通だけ作成し、その写しを保管する方法もあります。
写しを保管する方法を利用すると、1通分の印紙税を売主と買主で折半することができるため、税金の負担が半分になるのです。
ただし、写しであっても、契約者の直筆の署名や捺印がある場合は印紙税が必要になるため、ご注意ください。

不動産売却にともなう登記手続きに関する税金はいつ払う？

不動産売却に際して、売主と買主の両方に課される税金に「登録免許税」があります。
しかし、登録免許税にはいくつかの種類があり、売主が負担する登録免許税と買主が負担する登録免許税は異なります。
登録免許税の概要、納付方法、そして支払い時期は、以下のとおりです。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産登記の手続き時に納める税金です。
土地や建物の取得時や所有者の変更時に、法務局で登記手続きをおこない、必要な情報を登録します。
不動産売買に関連する登記手続きには、以下の3種類があります。

• 所有者移転登記
• 抵当権抹消登記
• 住所変更登記

所有者移転登記に関連する税金は買主が負担するのが一般的です。

売主が負担する抵当権抹消登記と住所変更登記

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、返済が滞った場合に備えて債権者が不動産を担保に取る権利です。
そのため、抵当権が設定されたままでは不動産を売却することができません。
売買契約を結んだ時点で抵当権が残っている場合、売主が抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
住所変更登記は、不動産の所有者の住所が変更になった際におこなう手続きです。
不動産を売却する際に、売主の「現住所」と「登記上の住所」が異なる場合には、住所変更登記をおこないます。

登録免許税の金額

抵当権抹消登記と住所変更登記の登録免許税は、不動産1個に対して1,000円です。
土地と建物はそれぞれ1個としてカウントされ、土地と建物の両方がある場合は、それぞれに1,000円ずつかかるので注意しましょう。
なお、不動産売却にともなう登記手続きは、物件の引き渡し日におこなうのが一般的です。

登録免許税の納付方法について

抵当権抹消登記や住所変更登記は、不動産が所在する地域を管轄する法務局でおこないます。
自分で登記手続きを進めることも可能ですが、手続きの内容が複雑で、不備があった場合のリスクが大きいため、一般的には司法書士に依頼します。
司法書士に依頼する場合の費用は、報酬として1万円から2万円程度が必要です。
登録免許税は、登記申請をおこなう際に納付します。
原則として現金で納付しますが、オンライン申請の場合には電子納付することが可能です。
登録免許税の金額を銀行等に納付し、納付に係る領収証書を当該登記の申請書に貼り付けて登記所に提出します。

不動産売却の翌年に確定申告が必要な税金はいつ払う？

不動産を売却した際に売却利益が発生した場合、売却した年の翌年に譲渡所得税の確定申告が必要です。
譲渡所得税は不動産を売却した翌年に納めることになります。
譲渡所得税の仕組みや納付時期は、以下のとおりです。

譲渡所得税とは

不動産売却による利益には、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
売却による利益は「譲渡所得」と呼ばれ、不動産の売却価格からさまざまな経費を差し引いた後に残る金額のことです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことを指し、購入代金や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことを指し、仲介手数料や印紙税などです。
不動産の売却価格から購入費用や売買時の仲介手数料、その他の関連費用を差し引いた金額が譲渡所得になります。
譲渡所得がマイナスの場合は、所得税や住民税は課税されません。

税率について

所得税と住民税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：税率39.63%（所得税・復興特別所得税30.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：税率20.315%（所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）

所得税と住民税は、不動産売却の翌年に納めます。
具体的な納付時期や手続きについては、税務署からの通知や市区町村からの案内にしたがって対応することが必要です。
不動産を売却して利益を得た場合、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をおこない、所得税と住民税の税額を申告します。
各税金の納付期限が異なるため、それぞれの期限に注意が必要です。
所得税の納付期限は確定申告と同じく、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日までです。
住民税の納付期限は、不動産売却をした翌年の5月以降に各自治体から納付書が送付されるため、その納付書にしたがって支払います。

まとめ

不動産売却の契約締結時に発生する印紙税は、売買契約のタイミングで支払います。
不動産売却にともなう登記手続きにかかる登録免許税は、登記申請の際に支払います。
売却利益が発生した場合は、翌年に確定申告をおこない、譲渡所得税を支払いましょう。
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