事故物件をリフォームすると資産価値の低下を防げる？注意点も併せて解説

事故物件を売却する際、売主には買主にその旨を必ず告知する義務があります。
これはリフォームをおこなった場合も同様であり、室内がきれいになったとしても告知義務が消えるわけではありません。
だからといってリフォームが不要かといえばそうでもなく、リフォームの必要性は状況によって異なります。
今回は、リフォームにより事故物件の資産価値はどう変化するのか、費用相場や注意点とともに解説します。
天白区や日進市を中心に愛知県全域で、事故物件の売却をご検討中の方はぜひご参考になさってください。

事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効？

事故物件と聞くと、事件や事故によって人が亡くなった家をイメージする方は多いのではないでしょうか。
事件や事故に限らず、自然死であっても状況によっては事故物件に該当するケースがあります。
はじめに、事故物件の概要とリフォームが資産価値に及ぼす影響から確認しておきましょう。

事故物件の概要

事故物件とは、建物自体には問題はないものの、過去に敷地内で人が亡くなり、購入を躊躇してしまうような物件のことです。
室内での死亡事故だけでなく、アパートやマンションの共用部分で人が亡くなった場合も含まれます。
共用部分とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことで、エレベーターや非常階段、廊下やエントランスなどが挙げられます。
つまり、自分が住んでいる部屋でなくても、建物の敷地内で死亡事故が起きれば、その物件は事故物件となる可能性が高いということです。
なお、老衰や病死といった自然死は事故物件に該当しないとされていますが、例外も存在します。
孤独死で遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要となる場合は、自然死であっても事故物件に該当すると考えられています。
「老衰だから告知は不要だろう」と自己判断せずに、過去に人が亡くなった物件を売る際は、必ず不動産会社にご相談ください。

リフォームにより資産価値の低下は防げる？

過去に敷地内で人が亡くなっていると聞くと、「本当に購入して良いのだろうか」と迷う方は多いのではないでしょうか。
このように、買主が購入を躊躇するような要因がある物件を、心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）といいます。
心理的瑕疵物件は需要が低く、市場価格での売却が難しいため、相場よりも1〜3割ほど低い価格で売り出すのが一般的です。
たとえば、市場価格が4,000万円の不動産であれば、売り出し価格が2,800万円から3,600万円程度になるイメージです。
しかし、リフォームやリノベーションによって不快感を払拭できれば、そこまで値下げせずに売却できることもあります。

リフォームしても告知義務は残る

冒頭でも触れたように、事故物件を売却する際は、心理的瑕疵にあたる部分を買主に告知する必要があります。
リフォームによって室内がきれいになったとしても、この告知義務が消えることはありません。
国土交通省のガイドラインには、「人の死が発生した物件はリフォームの有無に関わらず告知が必要」と記載されています。
告知義務を怠ると、買主から契約解除や損害賠償を請求され、大きなトラブルに発展する恐れがあります。
売却後のトラブルを防ぐためにも、告知が必要なのか迷う場合は不動産会社にご相談ください。

事故物件のリフォームにかかる費用の相場

事故物件のリフォームにかかる費用は、物件の状態や大きさ、工事内容によって異なります。
ここからは、リフォームをおこなう目的に合わせて、費用の相場と優先したい工事箇所を解説します。

資産価値を維持するためのリフォーム

資産価値の維持を目的とする場合は、水回りのリフォームや全面的な工事をおすすめします。
買主は物件で人が亡くなったということは理解していても、基本的に遺体がどこにあったかまでは把握できません。
水回りは自殺を連想させやすいため、以前の買主が使った状態のままだと、買主が恐怖心や不快感を抱いてしまう可能性があります。
資産価値の低下を防ぎ、より良い条件で売却したい場合は、水回りのリフォームを優先的におこなうと良いでしょう。
水回りのリフォームにかかる費用の目安は、以下を参考になさってください。

• トイレユニット：約3万円～5万円
• ユニットバス：約10万円～15万円
• 洗面ユニット：約5万円前後

フルリノベーションによって間取りからすべて変更する場合、相場は500万円以上となっています。
部分的なリフォームに比べるとコストがかかりますが、新築同様にきれいになるためスムーズな売却が目指せるでしょう。
ただしリフォーム費用は全額回収できないケースが多いため、費用対効果を考えたうえで判断することが大切です。

不快感除去のためにおこなうリフォーム

事故物件の不快感を取り除くのが目的であれば、床や壁のリフォームがおすすめです。
壁や床は室内に占める面積が大きいため、汚れが目立つとマイナスイメージに繋がります。
また床や壁に目立つシミがあると、買主が恐怖心を抱き、購入を見送られてしまうかもしれません。
第一印象を良くして早期売却につなげるためにも、壁や床は新品に張り替えて、不快感を除去しておくことがおすすめです。
壁紙や床のリフォームにかかる費用の目安は、以下を参考になさってください。

• 壁紙の張り替え：1㎡あたり約1,000円〜2,000円
• フローリングの張り替え：1㎡あたり約3,000円〜4,000円
• クッションフロアの張り替え：1㎡あたり約2,000円〜4,500円
• 畳の交換：1畳あたり約8,000円〜1万2,000円

張り替えるクロスの素材によっても工事費用が異なるので、カタログなどをよく確認してから検討しましょう。

事故物件をリフォームするときの注意点

事故物件の売却は通常の不動産売却に比べてハードルが高く、不安になる方も多いかと思います。
買主とのトラブルを避けるためにも、注意点を把握した上で売却の手続きに進みましょう。

リフォーム前に特殊清掃を済ませておく

殺人事件や自殺、事故死などが発生した家の床や壁には、体液や血液が染み付いていることがあります。
このような場合は、リフォーム会社に連絡を入れる前に特殊清掃を済ませておかなければなりません。
特殊清掃とは、専用の器具や洗剤を用いて、事件や事故の現場となった物件を原状回復してくれるサービスです。
一般的なリフォーム会社は特殊清掃に対応しておらず、体液やにおいが残ったままでは工事を断られる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、リフォームを依頼する前に特殊清掃を完了し、また事故物件であることも伝えておきましょう。

現地調査の際に希望条件を提示する

リフォームを依頼すると、業者の方が現地調査に訪れるので、その際に希望条件を提示しておきましょう。
おすすめなのは、リフォームしたい箇所や予算など、要望を記載したメモを当日担当者に渡すことです。
希望条件を事前に提示しておくことで、予算内で適切な工事が進められるかどうかを担当者が判断しやすくなります。
リフォームから売却手続きまでをスムーズに進めるためにも、希望条件や予算は現地調査の段階で伝えておくのがおすすめです。

まとめ

需要の低い事故物件は、ほかの物件と差別化するために、相場よりも1〜3割ほど低い価格で売却するのが一般的です。
ただし、リフォームによって買主の不快感を払拭し、第一印象を良くできれば、そこまで値下げせずに売却できる可能性があります。
告知が必要か判断に迷うことがあれば、不動産会社にご相談ください。
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