事故物件の売却における告知義務違反とは？リスクや売却のポイントを解説

事故物件の取引には、法的な告知義務がともないます。
告知を怠った場合、トラブルが生じるリスクがあるため、注意が必要です。
本記事では、事故物件の売却における告知義務とはなにか、告知義務違反をした場合のリスクや売却のポイントを解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で事故物件の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件を売却する際の告知義務違反とは？

事故物件を売却する際、とくに重要なのが告知義務です。
告知義務とは、不動産取引において、売主が買主に対して、取引に関わる重要な情報を正確かつ誠実に伝える責任のことです。
不動産に瑕疵がある場合、売主は必ず買主にその事実を伝えなければなりません。
買主は購入前に物件の状態をしっかり把握したいと考えるためです。

不動産の瑕疵とは

不動産の瑕疵は、以下の4種類に分けられます。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、不動産に物理的な損傷や欠陥がある場合です。
たとえば、雨漏りやシロアリの被害、建物のひび割れや損傷が該当します。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、不動産の周囲の環境に問題がある場合です。
騒音や異臭の発生源となる施設が近隣にある場合や、ごみ処理場や鉄道の線路などが近くにあるケースが含まれます。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、物件に心理的な抵抗を感じさせる要素があることです。
過去に自殺や事件、事故が発生した物件、いわゆる事故物件が該当します。
また、周囲に暴力団事務所や墓地がある場合も心理的瑕疵に含まれます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、不動産が現在の法律や規制に違反している場合のことです。
たとえば、再建築ができない「再建築不可物件」が挙げられます。
上記に該当する物件について、その事実を伝えずに売却すると、売主は告知義務違反となります。
とくに、心理的瑕疵はトラブルを引き起こしやすいため、事故物件の売却時には注意が必要です。

事故物件の告知義務とは

以前は事故物件の告知義務に関する基準が明確ではありませんでしたが、2021年10月に国土交通省が定めるガイドラインによって新たな指針が設けられました。
具体的には、自殺や他殺など、購入者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事故があった物件には告知が必要です。
一方で、自然死や日常的な不慮の事故であれば告知の必要はありません。
ただし、自然死でも発見が遅れた場合は告知義務の対象です。
マンションのような集合住宅では、共用部分での自殺や他殺があった場合も告知が必要とされています。
事故物件の売却は、適切な告知をおこなうことがトラブルを避けるために重要です。

告知義務の期間とは

賃貸物件の場合、事故から3年間は告知義務があります。
この3年という期間は、心理的な影響が時間とともに薄れるとされているために設けられています。
一方、売買物件においては、告知義務の期間は無制限です。
事故が発生した事実は何年経過しようと、告知しなければなりません。
また、事故が発生した建物を解体し、更地にした場合でも、その土地が事故物件であるという告知義務は継続します。
事故物件の売却を行う際には、買主の立場を理解し、適切に情報を提供することが不可欠です。

事故物件において告知義務違反するリスクとは？

事故物件を売却する際、告知義務違反が発覚すると以下のリスクがあります。

①契約不適合責任に問われる

事故物件を告知せずに売却した場合、契約不適合責任に問われる可能性が高いです。
契約不適合責任は、2020年4月1日に施行された改正民法により、売買契約の内容と実際の状態が異なる場合、買主は売主に対してさまざま権利を行使できると定められています。
以前の瑕疵担保責任では損害賠償や契約解除の申し立てのみが可能でしたが、改正後は、不具合の修理、代替物の提供、または代金の減額請求も可能となりました。
たとえば、売買契約時に物件の雨漏りが明記されていなかったにもかかわらず、契約後にそれが発覚した場合、買主は売主に対して修理を請求することができます。
修理が不可能な場合は、価格の相対的な減額も請求できます。
この契約不適合責任は、原則その契約不適合を知った時から1年間有効です。

②損害賠償を請求される

告知義務を果たさずに事故物件を売却した場合、損害賠償や契約解除といったリスクが生じます。
不動産取引は金額が大きいため、損害賠償が高額になる可能性も高く、さらに裁判費用や弁護士費用といった追加の出費が発生するリスクもあります。
また、事故物件の告知義務違反で契約が解除された場合、契約解除にともなう費用も売主が負担する可能性があるため、注意が必要です。
具体的には、売買契約時に発生した仲介手数料、印紙税、司法書士への依頼費用などです。
さらに、買主が新たな物件に転居する際に必要となる引っ越し代なども請求される可能性があります。
転居費用には、引っ越し代だけでなく、仲介手数料などの関連費用も含まれることがあり、かなりの金額になることがあります。
このように、告知義務違反をすると多くのリスクが生じるため、十分な注意が必要です。

事故物件を売却する際のポイントとは？

所有する物件が事故物件になってしまった場合でも、売却する方法はあります。
スムーズに売却するためのポイントは、以下のとおりです。

①特殊清掃をおこなう

事故物件を売却する際には、できるだけ心理的な負担を軽減することが重要です。
たとえば、室内で亡くなった方の発見が遅れた場合、異臭が残ったり、床や畳に染みができることがあります。
こうした汚れや臭いは、専門の業者による「特殊清掃」を依頼するのが効果的です。
特殊清掃とは、通常の清掃では対応できない血液や体液などの汚れを、専門の技術で取り除くクリーニングです。
とくに、クロスやカーペットといったファブリック製品は臭いが染み付きやすいため、専門の清掃をおこなうと物件の状態を大きく改善できます。
特殊清掃をおこなうと、物件に対する心理的な抵抗感を減らし、買主が見つかりやすくなります。
費用はかかりますが、そのままの状態で売りに出すよりも、まずは特殊清掃をして物件をきれいにしておくことが売却成功のポイントです。

②値引きする

事故物件でも、適切な値引きをおこなうと、買主が購入を検討する可能性があります。
どの程度値引きするかは、物件に関わる心理的瑕疵の内容によって異なります。
たとえば、高齢者が自然死し、発見が遅れた事故物件と、全国的に報道された凶悪事件が起こった事故物件では、買主の感じる心理的負担が大きく異なるでしょう。
そのため、値引き幅も事件・事故の内容に応じて考える必要があります。
値引きの際に気をつけたい点として、最初から大幅な値引きを提示するのは避けたほうが良いでしょう。
公開後に価格を上げるのは悪い印象を与えることが多いため、交渉時にさらに値引きできる余地を残して価格設定をすることがポイントです。

まとめ

事故物件における告知義務違反とは、売主が物件内で自殺や他殺などの事件・事故が起こった事実を買主に告知しないで売却することを指します。
告知義務違反をすると、契約不適合責任に問われ、損害賠償を請求されたり、買主の転居費用まで請求されたりするリスクがあります。
売却する際のポイントは、特殊清掃をおこなうことと値引きすることです。
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