オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却を成功させる方法と流れを解説

入居者のいるオーナーチェンジ物件は、一般的に売却が難しいとされています。
しかし、あらかじめ対策を取ることでスムーズに売却できる可能性があるため、成功させる方法や流れを把握しておくと良いでしょう。
そこで、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や、売却を成功させる方法や売却するときの流れを解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域でオーナーチェンジ物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

オーナーチェンジ物件は売却しにくい？その理由とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買する賃貸物件のことです。
オーナーチェンジ物件を購入した買主は、売主が入居者と締結している賃貸契約内容をそのまま引き継ぐ形になります。
しかし、一般的に空室状態で売却するよりもオーナーチェンジ物件は売却しにくいのが現状です。
ここでは、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由について解説します。

理由①購入層が限られているため

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由の1つ目が、購入層となるターゲットが限られていることが挙げられます。
オーナーチェンジ物件を購入するような方は、投資家や法人、地主などです。
つまり、買主となる方の絶対数が少ないため、売り出してもスムーズに売れない可能性が高くなります。

理由②物件の内覧ができないから

2つ目の理由として挙げられるのが、物件の内覧ができないことです。
不動産の売買では、一般的に購入希望者が実際に賃貸物件を訪問し、建物の中を内覧して購入するかどうかを判断します。
しかし、オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため内覧することはできません。
そのため、買主にとっては室内を確認できないことはリスクが大きくなり、オーナーチェンジ物件を避ける傾向があるのです。

理由③住宅ローンを利用できない

売却しにくい理由には、住宅ローンが利用できないことも挙げられます。
住宅ローンは、自分が居住する住宅を購入するためのローンです。
そのため、投資目的のオーナーチェンジ物件では、低金利でローンを組める住宅ローンを利用することができません。
したがって、オーナーチェンジ物件を購入する際は、高金利の投資用のローンを組むか、もしくは現金で一括購入するしかないのです。
投資目的で購入するのに金利が高いと、利回りが悪くなるため、結果的に売れにくくなってしまいます。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

では、売却が難しいとされるオーナーチェンジ物件を売却するためには、どうしたら良いのでしょうか。
ここでは、オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法を解説します。

方法①空室改善をする

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためには、空室改善が重要になります。
なぜなら、もっとも良い条件で売るためには、満室状態がベストだからです。
そのため、空室が続いているような場合は、賃料を見直したり、客付力のある管理会社を変更したりすることを検討すると良いでしょう。
とくに、賃料が周辺の賃貸物件よりも高すぎることで、借主が集まらないケースも多いため、適切な賃料設定ができているか再度確認することが大切です。
また、管理会社の力不足で入居率が悪い場合もあります。
そのため、ほかの管理会社にも話を聞くなどして見極めると良いでしょう。

方法②更新手数料を無料にする

今いる入居者にこれからも住み続けてもらうためには、更新手数料を無料にするといった対策も有効といえます。
オーナーチェンジ物件を購入する際の不安要素となるのが、入居者が退去してしまい家賃収入が得られなくなることです。
売却する前に入居者の契約更新を確約させることで、オーナーチェンジ物件を購入しても良いという方が現れるかもしれません。
更新手続きの通知は、通常1～3か月前に郵送する必要があります。
そのため、更新期間が近づいている入居者には、早めに更新手数料を無料にすることを通知しておきましょう。

方法③オーナーチェンジ物件のメリットを伝える

オーナーチェンジ物件のメリットを伝えるのも、売却を成功させるコツといえるでしょう。
オーナーチェンジ物件のメリットは、賃料収入がすぐに得られることです。
購入者にとっては、毎月の収入が予測できるため、投資計画を立てやすくなるでしょう。
とくに、物件をローンを組んで購入している場合は、尚更賃料収入があったほうが安心できます。
また、ファミリータイプであれば物件価格が居住用よりも安くなっています。
居住用と異なり、利用などに制限がかかるためです。
物件によって異なるものの、5％前後安くなる可能性があるでしょう。
そのため、安く購入しておきたいという買主にアピールすれば、スムーズに売却できるかもしれません。

オーナーチェンジ物件を売却するときの流れ

最後に、オーナーチェンジ物件を売却するときの流れを解説します。
一般的には、以下のような流れで進めます。

• 不動産会社に査定依頼をする
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• レントロールで賃貸状況の開示
• 買主と売買契約を締結する
• 物件の引き渡し

それぞれ、流れに沿って見ていきましょう。

流れ①不動産会社に査定依頼をする

オーナーチェンジ物件を売却したい場合は、まずは不動産会社に査定依頼をし、どのくらいの価格で売却できるのか査定価格を算出してもらいましょう。
その際は、オーナーチェンジ物件を得意としている不動産会社に依頼するのがおすすめです。

流れ②不動産会社と媒介契約を締結する

査定価格が出て売却を進めるのであれば、仲介を依頼する不動産会社を決め媒介契約を締結します。
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があるため、ご自身に合った契約方法を選びます。

流れ③レントロールで賃貸状況の開示

売却活動により、購入希望者が現れたら、賃貸状況や物件情報を詳細に説明します。
その際は、レントロール（賃貸借条件一覧表）を準備し、賃料および敷金の有無、入居者の属性などの情報を開示します。
もし、入居者のなかにルールを守らない、滞納しているといった方がいる場合は、隠すことなく伝えることが大切です。

流れ④買主と売買契約を締結する

購入希望者との交渉が終わり、契約内容などに納得していただければ、売買契約を結びます。
そのときに、手付金として物件価格の10～20％を買主から受け取ります。
なお、売買契約を締結したあとは、契約自体を取り消すことは簡単ではないため注意が必要です。
そのため、売買契約の内容を双方ともにしっかりと確認し、納得したうえで契約を結ぶことをおすすめします。

流れ⑤物件の引き渡し

売買契約が成立したら、買主から売買代金を受け取り、所有権移転登記や抵当権抹消登記などをおこないます。
それらの手続きが完了すれば、物件を引き渡します。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、一般的に購入層が限定的であることや低金利のローンが組めないことから売却しにくいとされています。
しかし、空室改善をしたりオーナーチェンジ物件のメリットを買主に伝えることで、スムーズに売却できる可能性があるでしょう。
また、売却を成功させるためにも、あらかじめ売却時の流れについて把握しておくことをおすすめします。
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