根抵当権が付いた不動産の売却方法とは？流れや注意点を解説

不動産を担保に設定される権利には「根抵当権」もあり、こ通常の抵当権とは特徴が異なるため、不動産を売却するときには注意が必要です。
本記事では、根抵当権の特徴や根抵当権付きの不動産を売却するときの流れ、注意点について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で根抵当権の付いた不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における根抵当権の特徴とは？

根抵当権とは、不動産を担保にして「限度額の範囲内」でお金を借りたり返したりできる抵当権のことです。
主に事業用の資金を借りるときに利用されますが、個人の不動産取引でも使われることがあります。

根抵当権の特徴

根抵当権の特徴は、下記の3つです。

• 極度額（限度額）の設定
• 極度額の範囲内で返済と借り入れを繰り返せる
• 登記の手間と費用を節約できる

根抵当権は、不動産の価値に応じて「融資できる上限額」をあらかじめ設定します。
たとえば極度額が500万円なら、最初に200万円を借りた後、さらに300万円を追加で借りられます。
借りたお金を返すと、その返済分だけまた借り入れが可能です。
ただし返済トラブルを防ぐため、実際には極度額の80％程度を借入上限に設定するケースが一般的です。
不動産を担保に設定するためには「登記」が必要になります。
登記申請には登録免許税がかかり、手続きを司法書士に依頼する場合はさらに司法書士への報酬費がかかります。
根抵当権であれば、最初の設定登記だけで何度でも借り入れや返済ができるため、抵当権と比較して登記の手間と費用を抑えることが可能です。
ただし、不動産を売却するときは、通常の抵当権と同様に「根抵当権を抹消する手続き」が必要です。
根抵当権の特徴や融資との関係を理解し、スムーズに売却手続きが進められるようにしておきましょう。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権とは、金融機関などの債権者が、不動産を担保にする権利です。
たとえば、住宅ローンを利用する際に、抵当権を設定する場面が多いです。
住宅ローンを完済すると、抵当権は抹消手続きを進められます。
住宅ローンを返せなくなった場合は、債権者はその不動産を強制競売にかけて売却し、貸したお金を回収します。
一方で根抵当権は、あらかじめ設定した上限額内であれば、何度でも借り入れと返済を繰り返せる仕組みです。
根抵当権を抹消するときは、まず債務をすべて返済したうえで、債権者の合意を得なければなりません。
また、抵当権のように連帯債務者を設定することはできない点も大きな違いです。

根抵当権が付いた不動産を売却する流れとは？

根抵当権が付いた不動産を売却する流れは、以下のとおりです。

STEP①残債務と不動産の査定額を確認する

まずは、住宅ローンなどの残債務がいくら残っているか、不動産の査定額がどのくらいかを確認しましょう。
オーバーローン（残債務 ＞ 査定額）の場合、通常の売却は難しく、任意売却などの手段を検討する必要があります。
任意売却の際は、債権者との話し合いが不可欠です。
アンダーローン（査定額 ＞ 残債務）の場合、売却代金で債務を完済できるため、通常の売却ができます。
ただし、根抵当権は抹消登記を申請する際に債権者の合意が必要です。

STEP②債権者との話し合い

次に、債権者（金融機関）と根抵当権の抹消について協議します。
金融機関にとって根抵当権の抹消は、今後の取引がなくなる可能性があるため、話し合いが長引くこともあります。
しかし、根抵当権を抹消しないと売却手続きが進められないため、粘り強く交渉することが大切です。

STEP③元本確定をおこなう

債権者との交渉がまとまったら、次に「元本確定」の手続きを進めます。
元本確定とは、いったん借り入れと返済を止めて、現時点の借り入れ額を確定することです。
元本確定の手続きをすると新たな借り入れはできなくなり、根抵当権は通常の抵当権と同じ扱いになります。
元本確定をおこなうためには、民法に定められた特定の事由が必要です。
たとえば、以下のような事由があります。

• 元本確定期日が設定されている
• 元本確定期日が設定されておらず、根抵当権設定者（借り入れ者など）が元本確定請求をおこなった
• 根抵当権者（銀行など）から消滅請求があった
• 債権者や債務者が死亡してから6か月以内に、遺族や関係者が合意の登記をおこなわなかった場合
• 不動産が競売や差し押さえになった

そのほか「第三者による競売や差し押さえがおこなわれ、貸し手が知ってから2週間が経過した場合」や「確定期日を定めずに、開始から3年が経過後、借り手が確定請求をおこなった場合」も該当します。
不動産を売却する際に根抵当権を抹消するケースでは「確定期日を定めておらず、開始から3年経過後に借り手が確定請求をおこなった」場合に該当することが多いです。

STEP④不動産を売却する

通常の不動産売却と同じように、内覧対応や条件交渉をおこない、売買契約を締結してから決済・引き渡しをします。
ただし、引き渡しまでに「根抵当権の抹消登記」を完了させる必要があります。
抹消登記の手続きは、司法書士へ依頼するのが一般的です。
書類の準備や手続きには、10日から1か月程度かかることもあるので、時間に余裕を持って進めましょう。

根抵当権の付いた不動産を売却するときの注意点とは？

根抵当権が付いている不動産を売却するときは、あらかじめ注意点を把握しておくと、手続きをスムーズに進められます。

注意点①債務者と不動産の所有者が違う場合のトラブルに注意

根抵当権は、不動産の所有者と借り主（債務者）が同一とは限りません。
たとえば、第三者の不動産を担保にして根抵当権を設定しているケースもあります。
この場合、第三者（不動産の所有者）は借金をしているわけではないものの、「自分の不動産」で他人の借金を保証している状態になります。
所有者が知らないうちに債務者（借り主）が何度も借り入れをおこない、返済できなくなると、所有者に影響が及ぶ可能性があるため要注意です。

注意点②元本確定後は元に戻せない

不動産を売却するために根抵当権を抹消するときは「元本確定」をおこなう必要があります。
元本確定をすると、根抵当権は通常の抵当権と同じ扱いになり、繰り返し融資を受けられる「抵当権本来のメリット」がなくなります。
さらに、一度元本を確定すると、その後に根抵当権へ戻すことはできません。
不動産の売却が目的であれば問題ありませんが、たとえば親から相続した不動産を使って事業を続ける場合などは、今後資金が必要になっても、これまでのように限度額内で借り入れはできなくなります。
借り入れをおこなう際は、あらためて審査を受け、ローンを契約し直さなければならないのです。
そのため、事業を引き継ぐ場合や今後も融資を受ける可能性がある場合は 「元本確定後に根抵当権へ戻せない」ことを十分に理解しておきましょう。

まとめ

根抵当権の特徴は、極度額（限度額）の範囲内で返済と借り入れを繰り返せることと、登記の手間と費用を節約できる点です。
根抵当権付きの不動産を売却する際の流れは、残債務と不動産の査定額を確認することから売却手続きまで4ステップです。
注意点は、債務者と所有者が異なる場合のトラブルや元本確定後は元に戻せない点が挙げられます。
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