2024-06-18
不動産売却で譲渡損失となることを考えると、「売却しても損になるのでは?」と疑問に思う方もおられるのではないでしょうか。
しかし、たとえ不動産売却によって損失が出たとしても、必ずしも損をするわけではありません。
そこで、不動産売却の譲渡損失とはなにか、利用できる特例と利用条件、また特例を受けるための確定申告について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
\お気軽にご相談ください!/
不動産売却では、必ずしも利益が発生するとは限らず、場合によっては売却損が生じることも少なくありません。
売却によって譲渡所得がマイナスになることを「譲渡損失」といいます。
ここでは、譲渡損失とはなにか、また税金が生じるケースについて解説します。
譲渡損失は、不動産売却時に譲渡所得がマイナスになることをいいます。
譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことです。
計算式にすると以下のようになります。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、建築費用や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、測量費などです。
これらを売却価格から差し引き譲渡所得がマイナスになった場合は、譲渡損失が生じたことになります。
不動産売却で譲渡損失となった場合は、税金が課せられることはありません。
税金が発生するのは、不動産売却時に利益が生じた場合で、譲渡所得がプラスとなった場合です。
譲渡所得がプラスになると、所得税や住民税がかかります。
譲渡所得がプラスの場合は課税対象となるため、確定申告が必ず必要です。
一方で、譲渡損失となった場合は、必ず確定申告が必要というわけではありません。
ただし、譲渡損失となった場合でも、確定申告をすることによって税金の軽減措置を受けられる特例があります。
それは、「損益通算」および「繰越控除」です。
損益通算とは、売却で生じた損失とその年の給与などの所得とを相殺できる仕組みのことです。
損益通算をすれば、所得税や住民税を軽減でき、負担を減らすことができるでしょう。
また、相殺しきれなかった場合は、翌年以降最大で3年まで損失を繰り越すことが可能です。
このように、譲渡損失となった場合でも、確定申告をすることにより税金を軽減できるため、必ずしも損をするわけではありません。
\お気軽にご相談ください!/
前述したように、譲渡損失時に利用できる特例は損益通算と繰越控除の2つがあります。
ここからは、譲渡損失時に利用できる特例と利用条件を解説します。
マイホームを買い換える目的で売却した際に利用できる特例です。
特例が適用されると、譲渡損失を事業所得や給与所得などのほかの所得と損益通算でき、所得税や住民税を減額できます。
この特例を利用するには、売却するマイホームと買い換えする物件のそれぞれの条件を満たす必要があります。
買い換える物件の利用条件
買い換える物件の条件としてまず挙げられるのが、売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得することです。
また、床面積が50㎡以上であることや、繰越控除を受ける年末に住宅ローン残高があることも条件となっています。
さらに、物件を取得した年の翌年12月31日までに入居もしくは見込みであることも満たす必要があります。
売却する物件の利用条件
売却する物件に関しては、売却する物件を居住用として利用していたことや、所有期間が売却する年の1月1日で5年を超えていることが条件です。
また、敷地面積は500㎡までが対象となっています。
なお、この特例は住宅ローン減税制度と併用することが可能です。
ただし、各年の所得が3,000万円以上の場合は対象外となるため注意しましょう。
買い換えを伴わない不動産売却で譲渡損失となった場合に利用できる特例です。
この特例は、売却する物件に関する条件を満たす必要があります。
買い換え時の特例と同様に、所有期間が5年を超えていることが条件です。
また、売却の前日にそのマイホームにかかる償還期間が10年以上の住宅ローンが残っていることや、ローン残債が売却価格を超えていることも満たす必要があります。
ただし、譲渡損失額といずれか損失が少ないほうが損益通算・繰越控除の対象となります。
なお、この特例も各年の所得が3,000万円以上だった場合は特例の対象外となるため注意しましょう。
\お気軽にご相談ください!/
不動産売却時に譲渡損失となった場合に特例を利用するには、必ず確定申告が必要になります。
ここでは、確定申告の時期と流れ、必要書類について解説します。
不動産売却における譲渡損失の特例を利用するには、売却した翌年の2月16日から3月15日に確定申告をおこなう必要があります。
なお、その年に損失を相殺しきれなかった場合に繰り越す際は、2年目以降も損失申告用の確定申告書を税務署に提出しなければなりません。
確定申告までは以下の流れで進めます。
確定申告をおこなう際は、まずは申告に必要な書類を準備する必要があります。
書類は、住民票・登記事項証明書の写し・売買契約書の写しを用意しなければなりません。
また、ローン残債がわかる書類(残高証明書)も準備しておきましょう。
そのほかにも、買い換えによる特例を利用する場合は、買い換えた資産を証明する書類も必要です。
書類が準備できたら、確定申告書を作成しましょう。
インターネット環境があれば、国税庁のホームページの確定申告書作成コーナーから直接作成・申請することが可能です。
計算は自動で、かつ入力が必要な部分のみ案内に従って進めるだけなので、ミスなく作成することができるでしょう。
また、操作が不明の場合は問い合わせ専用窓口があるため、相談しながら進めることもできます。
ただし、インターネット環境がない場合でも、確定申告書を取り寄せて記載し、郵送もしくは直接窓口に持参することも可能です。
申告時期は窓口が混雑する可能性があるため、早めに作成し提出することをおすすめします。
そして確定申告により還付がある場合は、指定した金融機関に還付金が振り込まれるといった流れです。
不動産売却で譲渡損失が生じるのは、売却価格よりも購入時や売却時にかかった費用が上回る場合です。
譲渡損失が出た場合は、税金が課せられることはありませんが、特例を受けるには確定申告が必要になるため注意が必要です。
譲渡損失における特例を利用すれば、ほかの給与所得などと相殺でき所得税および住民税の税金を軽減できるメリットがあります。
名古屋市天白区・日進市を中心に不動産売却のことならスムトコ不動産へ!
人生を楽しみ将来を分かち合えるパートナー企業として活動しています。
お気軽にお問い合わせください。
資格:宅地建物取引士
愛知郡東郷町で生まれ育ち、現在は日進市に在住しております。
子供の頃から地下鉄鶴舞線と名鉄豊田線を利用することが多く、特に名古屋東部エリア(名古屋市天白区・名古屋市名東区・名古屋市緑区・日進市・長久手市・東郷町)に馴染みがありますので、エリアの特性や慣習、人気のお店や街情報など、何でもお尋ねください。
オーナーチェンジ物件は売却しにくい?売却を成功させる方法と流れを解説
遺留分の不動産評価額決定方法は?決まらないときの対処法も解説
不動産の住宅ローン残債は相続の対象になる?免除されるケースと対処法を解説
不動産売却時にかかる税金はいつ払う?納税のタイミングと税金の種類を解説
この記事のハイライト ●外国人労働者の増加などにともない近年は外国人への不動産売却が増えている●外国人をターゲットにした際のおもなメリットはスムーズに売却できる可能性が高ま...
2024-01-16
この記事のハイライト ●不動産売却の際はやるべきことやかかる費用がわからないなどの悩みが多い●不動産売却におけるお金の悩みには住宅ローンの返済や価格交渉に関することなどがあ...
2024-01-23
この記事のハイライト ●空き家でも火災が発生する可能性はあるので火災保険は必要である●空き家が住宅物件か一般物件かによって火災保険の条件が変わる●空き家が一般物件の場合は保...
2024-02-13
この記事のハイライト ●遠方にある不動産を売却する際は売主が現地へ行かずに手続きを進める方法がある●不動産売却の流れは物件が遠方にある場合でも通常と変わらない●遠方にある不...
2024-02-20
この記事のハイライト ●事故物件はリフォームしても告知義務が残るが資産価値の低下は防げる●資産価値を維持したい場合は水回りのリフォームを優先すると良い●リフォーム会社に工事を依頼する前に必ず特殊清掃を済...
2024-10-22
この記事のハイライト ●住宅ローン残債も現金や預貯金と同様に相続の対象となる●亡くなった方が団体信用生命保険に加入していれば原則として住宅ローン残債が免除される●住宅ローン残債が多い場合は金融機関へ相談...
2024-10-15
この記事のハイライト ●不動産売却後に税務署から届くお尋ねは申告・納税の必要性を確認するための書類●お尋ねを無視すると税務署から不審に思われ税務調査の対象となる可能性がある●お尋ねが届いたら譲渡所得の有...
2024-09-24
この記事のハイライト ●不動産売却の契約締結時に発生する印紙税は売買契約のタイミングで支払う●不動産売却にともなう登記手続きにかかる登録免許税は登記申請の際に支払う●売却利益(譲渡所得)が発生した場合は...
2024-09-17
【島田橋住宅3号棟の売却依頼】この度はご実家の売却を希望されているS様よりご依頼をいただきました。現在は県外に住んでおり、ご実家が名古屋市天白区にある「島田橋住宅3号棟」とのことで、弊社HPをご覧になっていただき、ご連絡...
2024-12-25
【土地の売却依頼】土地の売却依頼をいただきました。相続後、しばらく空家の状態で戸建てが建っておりましたが、自然災害による倒壊や空家の維持管理、防犯上のリスクも考えて3年ほど前に建物を解体し、更地の状態で管理されていました...
2024-06-23
【中古戸建の売却依頼】現在空家状態の一軒家を売却してほしいとの相談をいただきました。所有者様は共有で複数名お見えですが、誰も住む予定が無く、維持管理するのも大変というのが売却の理由でした。物件は、敷地面積767㎡(約23...
2024-06-22
【ライオンズマンション植田ヒルズイーストタワーの売却依頼】現在お住まいのマンションを売却し、新居への住み替えを希望されているO様より、売却のご依頼をいただきました。旦那様、奥様、お子様のO様ご家族。今後お祖母様との同居を...
2024-06-16
【大府市柊山町2丁目 土地買取実績】知り合いの不動産会社さんより、久しぶり(10年ぶり位かな?)に連絡をいただきました。弊社が大府市柊山町2丁目で土地を所有しているのですが、この土地の近くで土地を売り出す予定とのことで、...
2024-05-11
【名古屋市天白区平針南2丁目の買取実績】名古屋市天白区平針南2丁目で土地の買取依頼を仲介業者様よりいただきました。売主様は別の場所に住居を構えておられ、こちらのお家に戻る予定もなく、維持管理するのが大変という理由で売却を...
2024-04-26
【名古屋市緑区黒沢台1丁目の買取実績】名古屋市緑区黒沢台1丁目で空家になっていた物件の買取依頼が仲介業者様より入りました。相続を受けたが、だれも住む予定が無く、維持するのも大変ということで売却を決断されたとのこと。天白区...
2024-04-22
【豊明市三崎町高鴨の買取実績】提携ハウスメーカーさんより、建替えを検討されているお客様のご実家(相続された戸建で空家の状態)を査定してくれないかとの依頼を受けました。建物は、築50年以上が経過していたため、土地評価のみの...
2024-04-20
こんにちは。名古屋市天白区にありますスムトコ不動産事務サポートのOです。本日の名古屋市内は昨夜から雪が降り、今朝はうっすらと積もっていました。風も空気も冷え冷えです。さて先日映画を観に行ったあと、名古屋市中区大須にありま...
2025-02-08
こんにちは。名古屋市天白区にありますスムトコ不動産事務サポートのOです。本日の名古屋市内は風が冷たく寒いですー。でも日差しがありますので気分的に全然違います。明日、関東の方では雪が積もるとか⛄お出かけの際はお気をつけくだ...
2025-02-01
こんにちは。名古屋市天白区にありますスムトコ不動産事務サポートのOです。しばらく暖かかった名古屋市内ですが、久しぶりに風が強くて寒ーい1日になりました。さて、本日は今年最初の陶芸教室に行ってきましたので、そのお話をさせて...
2025-01-25
こんにちは。名古屋市天白区にありますスムトコ不動産事務サポートのOです。本日の名古屋市内は空気の冷たい寒い1日となっています。風がないのが救いかもしれません。さて、年に一度のお楽しみ!やってきました箱根駅伝です♪いやー今...
2025-01-18