不動産売却で生じる譲渡損失とは？損失時の特例や確定申告の流れを解説

不動産売却で譲渡損失となることを考えると、「売却しても損になるのでは？」と疑問に思う方もおられるのではないでしょうか。
しかし、たとえ不動産売却によって損失が出たとしても、必ずしも損をするわけではありません。
そこで、不動産売却の譲渡損失とはなにか、利用できる特例と利用条件、また特例を受けるための確定申告について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で生じる譲渡損失とは？

不動産売却では、必ずしも利益が発生するとは限らず、場合によっては売却損が生じることも少なくありません。
売却によって譲渡所得がマイナスになることを「譲渡損失」といいます。
ここでは、譲渡損失とはなにか、また税金が生じるケースについて解説します。

譲渡損失とは

譲渡損失は、不動産売却時に譲渡所得がマイナスになることをいいます。
譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことです。
計算式にすると以下のようになります。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、建築費用や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、測量費などです。
これらを売却価格から差し引き譲渡所得がマイナスになった場合は、譲渡損失が生じたことになります。

譲渡損失が生じた場合は税金がかからない

不動産売却で譲渡損失となった場合は、税金が課せられることはありません。
税金が発生するのは、不動産売却時に利益が生じた場合で、譲渡所得がプラスとなった場合です。
譲渡所得がプラスになると、所得税や住民税がかかります。

譲渡損失が出た場合は確定申告はどうなる？

譲渡所得がプラスの場合は課税対象となるため、確定申告が必ず必要です。
一方で、譲渡損失となった場合は、必ず確定申告が必要というわけではありません。
ただし、譲渡損失となった場合でも、確定申告をすることによって税金の軽減措置を受けられる特例があります。
それは、「損益通算」および「繰越控除」です。
損益通算とは、売却で生じた損失とその年の給与などの所得とを相殺できる仕組みのことです。
損益通算をすれば、所得税や住民税を軽減でき、負担を減らすことができるでしょう。
また、相殺しきれなかった場合は、翌年以降最大で3年まで損失を繰り越すことが可能です。
このように、譲渡損失となった場合でも、確定申告をすることにより税金を軽減できるため、必ずしも損をするわけではありません。

不動産売却で譲渡損失が生じた際に利用できる特例と利用条件

前述したように、譲渡損失時に利用できる特例は損益通算と繰越控除の2つがあります。
ここからは、譲渡損失時に利用できる特例と利用条件を解説します。

特例①マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを買い換える目的で売却した際に利用できる特例です。
特例が適用されると、譲渡損失を事業所得や給与所得などのほかの所得と損益通算でき、所得税や住民税を減額できます。
この特例を利用するには、売却するマイホームと買い換えする物件のそれぞれの条件を満たす必要があります。
買い換える物件の利用条件
買い換える物件の条件としてまず挙げられるのが、売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得することです。
また、床面積が50㎡以上であることや、繰越控除を受ける年末に住宅ローン残高があることも条件となっています。
さらに、物件を取得した年の翌年12月31日までに入居もしくは見込みであることも満たす必要があります。
売却する物件の利用条件
売却する物件に関しては、売却する物件を居住用として利用していたことや、所有期間が売却する年の1月1日で5年を超えていることが条件です。
また、敷地面積は500㎡までが対象となっています。
なお、この特例は住宅ローン減税制度と併用することが可能です。
ただし、各年の所得が3,000万円以上の場合は対象外となるため注意しましょう。

特例②特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

買い換えを伴わない不動産売却で譲渡損失となった場合に利用できる特例です。
この特例は、売却する物件に関する条件を満たす必要があります。
買い換え時の特例と同様に、所有期間が5年を超えていることが条件です。
また、売却の前日にそのマイホームにかかる償還期間が10年以上の住宅ローンが残っていることや、ローン残債が売却価格を超えていることも満たす必要があります。
ただし、譲渡損失額といずれか損失が少ないほうが損益通算・繰越控除の対象となります。
なお、この特例も各年の所得が3,000万円以上だった場合は特例の対象外となるため注意しましょう。

不動産売却で譲渡損失の特例を受けるために必要な確定申告の流れ

不動産売却時に譲渡損失となった場合に特例を利用するには、必ず確定申告が必要になります。
ここでは、確定申告の時期と流れ、必要書類について解説します。

確定申告の時期

不動産売却における譲渡損失の特例を利用するには、売却した翌年の2月16日から3月15日に確定申告をおこなう必要があります。
なお、その年に損失を相殺しきれなかった場合に繰り越す際は、2年目以降も損失申告用の確定申告書を税務署に提出しなければなりません。

確定申告の流れ

確定申告までは以下の流れで進めます。

• 確定申告で必要となる書類を集める
• 確定申告を作成・実施する
• 還付金を受け取る

確定申告をおこなう際は、まずは申告に必要な書類を準備する必要があります。
書類は、住民票・登記事項証明書の写し・売買契約書の写しを用意しなければなりません。
また、ローン残債がわかる書類（残高証明書）も準備しておきましょう。
そのほかにも、買い換えによる特例を利用する場合は、買い換えた資産を証明する書類も必要です。
書類が準備できたら、確定申告書を作成しましょう。
インターネット環境があれば、国税庁のホームページの確定申告書作成コーナーから直接作成・申請することが可能です。
計算は自動で、かつ入力が必要な部分のみ案内に従って進めるだけなので、ミスなく作成することができるでしょう。
また、操作が不明の場合は問い合わせ専用窓口があるため、相談しながら進めることもできます。
ただし、インターネット環境がない場合でも、確定申告書を取り寄せて記載し、郵送もしくは直接窓口に持参することも可能です。
申告時期は窓口が混雑する可能性があるため、早めに作成し提出することをおすすめします。
そして確定申告により還付がある場合は、指定した金融機関に還付金が振り込まれるといった流れです。

まとめ

不動産売却で譲渡損失が生じるのは、売却価格よりも購入時や売却時にかかった費用が上回る場合です。
譲渡損失が出た場合は、税金が課せられることはありませんが、特例を受けるには確定申告が必要になるため注意が必要です。
譲渡損失における特例を利用すれば、ほかの給与所得などと相殺でき所得税および住民税の税金を軽減できるメリットがあります。
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