外国人でも不動産売却はできる？必要書類やかかる税金について解説

外国人でも日本の不動産を売却できるのか、気になっている方もおられるのではないでしょうか。
外国人でも問題なく売買することは可能ですが、注意すべき点も多いため、あらかじめ必要書類や税金について把握しておくことをおすすめします。
そこで、外国人でも日本の不動産を売却できるのか、売却時の必要書類とかかる税金について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の外国人の方は、ぜひ参考になさってください。

外国人でも日本の不動産を売却することはできる？

外国人が不動産を売却したい場合、どのような方法で進めたら良いのでしょうか。
また、そもそも外国人が日本の不動産を売却できるのか、疑問に思っていらっしゃる方もおられると思います。
ここでは、まずは外国人の方でも不動産売却できるのかを解説します。

外国人でも不動産売却は可能

結論からいえば、売主であろうと買主であろうと外国人でも不動産売買することはできます。
また、不動産取引の流れも通常と変わる点はありません。
まずは、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、その後売却活動をして買主を探します。
買主が見つかれば売買契約を締結し、決済・物件の引き渡しといった日本の法律に基づいて進めます。
ただし、外国人の方が日本語の理解力に問題がある場合は、通訳を付ける、翻訳したものを添付、日本語を理解できる代理人を立てるなどが必要です。
なぜなら、不動産売買で必要な売買契約書や重要事項説明書を理解したうえで、取引する必要があるためです。
契約内容を十分に理解しないまま売買を進めてしまうと、買主とトラブルになる可能性が高くなります。
そのため、外国人の方でも売買は可能なものの、通訳を付ける、代理人を立てるといった方策が必要となるでしょう。

売主が日本に住んでいない場合

日本の不動産を所有しているものの、日本に住んでいない外国人の方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産売却をおこなう際は、本人の立ち会いが必要となる場面がいくつかあります。
そのため、日本に居住していない場合は、あらかじめ代理人を立てておくことが必要です。
代理人は、国外にいる売主に代わって、売買契約の締結や引き渡し時の立ち会いなど手続きをおこないます。
なお、その際は代理人に手続きの代行を任せるといった「委任状」の提出が必要になるため注意しましょう。

外国人が不動産売却するときの必要書類

必要書類は、日本人が不動産売却するときと基本的には変わりませんが、状況によっては代替書類が必要になるケースもあります。 ます。
ここでは、外国人が不動産売却するときの必要書類について解説します。

必要書類の種類

不動産売却時に必要となる書類は以下のとおりです。

• 住民票
• 身分証明書（運転免許証やパスポート）
• 登記識別情報通知書（権利書）
• 固定資産評価証明書
• 実印・印鑑証明書

不動産売却では、売買に伴って所有権の登記移転をおこなわなければなりません。
そのため、外国人でも同様に上記の書類は必ず必要になります。
ただし、売主が外国人の場合は、住民票ならびに印鑑証明書の入手に時間がかかってしまうことがあるため注意が必要です。
場合によっては、入手するのに半年以上かかり、取引に支障をきたす可能性もあります。
そのため、外国人が不動産を売却する際は、できるだけ早めに必要書類を集めることが大切です。

外国人が住民票や印鑑証明書を取得する方法

外国人が住民票や印鑑証明書を取得する方法ならびに代替措置が必要なケースは、3か月を超えて在留しているかどうかで異なります。
中長期在留者等の場合
適法に3か月を超えて滞在している中長期在留者は、市区町村区域内に住所を有しているため、日本人と同じように住民登録ができます。
そのため、住居地を届け出た市区町村の窓口にて住民票の申請をおこなえば、外国人用の住民票を取得することが可能です。
また、印鑑証明書も同様にすぐに入手することができます。
中長期在留者等以外の場合
一方で、中長期在留者等以外の方は、そもそも住民票を登録することができません。
つまり、日本に住所がないため、住民票ならびに印鑑証明書の取得は不可能です。
そのため、住民票に代わる代替書類を準備する必要があります。
具体的にいえば、「公証人の認証のある住所に関する宣誓供述書」や「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」で代替できます。
ただし、大使館によって対応が異なるため、あらかじめ発行の可否を確認しておいたほうが良いでしょう。
そのほかにも、本国の住民票のような書類「官公署で発行する住所を証する書面（住民登録証明書）」も代替書類として可能です。
なお、印鑑証明書を登録していない場合の代替書類としては以下の2つが挙げられます。

• 在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書
• 登記委任状に在日大使館の認証を受けた書類

実際によく用いられるのは、上記のうち2つ目といえます。
また、外国人が来日していない場合は、司法書士が事前に作成した宣誓供述書を現地の公証人に署名の認証をしてもらった書類が代替書類となります。
また、本国の官憲が発行するサイン証明書でも可能です。

外国人が不動産売却するときにかかる税金

日本の不動産を売却した場合は、たとえ外国人であっても日本に税金を納める必要があります。
また、日本に居住しているかどうかで税金の納め方が変わってくるため注意が必要です。
ここでは、外国人が不動産売却するときにかかる税金と納税方法について解説します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3つです。
印紙税は、売買契約書にかかる税金で売買価格に対して一定額が決まっています。
登録免許税は、登記時にかかる税金で、譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た際にかかる税金です。
なお、利益が発生した場合は、売却した翌年に確定申告が必要になります。

日本の居住者である場合の納税方法

日本に居住している外国人が不動産売却をおこない利益が生じた場合は、日本人と同様に翌年に確定申告をおこない納税しなければなりません。
最寄りの税務署で必要書類などを取得し、2月16日から3月15日のあいだに申告および納税をおこないます。
また、国税庁のホームページからも確定申告することは可能ですが、事前に申請などが必要になります。

非居住者の場合の納税方法

日本に住んでいない、いわゆる非居住者の場合は、買主側の源泉徴収により納税します。
そのため、売主は売却代金から源泉徴収額分を差し引いたあとの額を受け取ることになります。
ただし、以下のような場合は源泉徴収はされません。

• 売却代金が1億円以下
• 購入者が自己や親族の居住用として不動産を購入した場合

なお、売却した年の1月1日時点で、日本に住んでいない非居住者は、住民税は課されません。

まとめ

外国人でも日本にある不動産を売却することは可能ですが、日本に住んでいない場合や日本語を理解できない場合は代理人が必要となります。
また、日本での在留期間によっては、住民票や印鑑証明書の代替書類が必要なるケースもあるため注意が必要です。
さらに、不動産売却で利益が生じた場合は、確定申告が必要なことも覚えておきましょう。
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