固定資産税を滞納するとどうなる？売却できる条件と方法を解説

何らかの事情で固定資産税を滞納している場合、対象の不動産を売却することはできるのでしょうか。
固定資産税を滞納していても売却できますが、売却するには条件があるため注意が必要です。
そこで、固定資産税を滞納するとどうなるのか、滞納しても不動産売却ができる条件と方法を解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で、固定資産税を滞納している不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

固定資産税を滞納するとどうなる？売却されるまでの流れ

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課せられる税金です。
何らかの事情により固定資産税を滞納した場合、どうなってしまうのでしょうか。
固定資産税を滞納すると、最終的には公売により売却される可能性があります。
ここでは、固定資産税の滞納から公売にかけられるまでの流れを解説します。

流れ①延滞の翌日から延滞金が発生する

固定資産税を滞納すると、その翌日から延滞金が発生します。
延滞金は自治体によって異なりますが、期限から1か月を超えると延滞率が大幅に高くなるため注意が必要です。
たとえば、50万円を1年滞納した場合、約4～5万円程度の延滞金がかかることになります。

流れ②督促状が送られてくる

また、延滞金とは別に納期限からしばらく経つと、督促状が送られてきます。
督促状とは、期日までに代金が支払われなかった場合に、入金を依頼するために送る文書のことです。

流れ③財産の差し押さえが可能になる

督促状が届いても支払わずに滞納を続けていると、自治体による財産の差し押さえが可能になります。
具体的には、給与や自宅などの不動産、有価証券といった財産が対象です。
基本的には、督促状を発した日から10日以内に差し押さえが可能となるため、督促状が届いたらすぐに対処することが大切です。

流れ④財産調査がおこなわれ財産が差し押さえられる

督促状が届いても税金を納めない場合は、差し押さえる財産の調査がおこなわれます。
そして、財産が強制的に差し押さえられ、差押調書が届きます。
この調書に記載された期日までに固定資産税を納めれば差し押さえは回避できますが、即時と書かれている場合は猶予は認められません。
ただし、いきなり自宅が差し押さえられるわけではなく、まずは給与や預貯金が対象となり、それでも足りない場合は家財、車、不動産が差し押さえられます。

流れ⑤差し押さえた財産が公売にかけられる

差し押さえられた財産は、最終的に公売にかけられます。
公売とは、差し押さえた財産を競売のようにオークションにかけて売却することをいいます。
落札され現金化された財産は、税金の滞納に充てられる流れです。
なお、公売により売却された物件は、市場価格の7～8割程度となることがほとんどです。

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固定資産税を滞納しても不動産売却は可能？売却できる条件

結論からいえば、固定資産税を滞納していても不動産を売却することは可能です。
ただし、家を差し押さえているかどうかで手順が異なります。
ここでは、差し押さえ前と差し押さえ後の売却方法をそれぞれ解説します。

差し押さえ前の売却方法

不動産を差し押さえられる前であれば、税金を完済することで売却は問題なくおこなうことができます。
そのため、すぐに役所に出向き、固定資産税と延滞金を支払いましょう。
なお、実際は滞納中でも売却することは可能です。
なぜなら、不動産登記に「差押」の記載がないあいだであれば、自由に不動産を売却することができるためです。
売主が税金を滞納していようが、不動産に差押え登記がされていなければ、買主に影響を与えることはありません。
ただし、売却活動中の差し押さえられてしまうリスクには注意が必要です。
役所は、滞納者に差し押さえることを通知する義務もなく、承諾を得る必要もなく強制的に差し押さえできるためです。
なお、売却活動中に差し押さえられた場合は、解除手続きが必要になります。

差し押さえ後の売却方法

すでに不動産が差し押さえられている場合は、役所に相談して解除してもらう必要があります。
不動産登記に「差押」の記載がある場合は、自由に売却することはできないためです。
ただし、差し押さえを解除してもらうには、全額納付としている自治体も多いのが現状です。
場合によっては、分割払いや売却代金を返済に充てるといった条件で解除してもらえるケースもあります。
自治体によって対応や条件が異なるため、まずは事情を説明してみることをおすすめします。

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滞納している固定資産税が払えないときの売却方法

滞納している固定資産税が払えるなら問題なく売却を進められますが、支払えない場合は売却方法に工夫が必要になります。
ここでは、滞納している固定資産税が払えないときは以下の売却方法を検討しましょう。

• 親族間売買をおこなう
• リースバックを利用する
• 任意売却をおこなう

それぞれの売却方法を解説します。

売却方法①親族間売買をおこなう

固定資産税の支払いが難しい場合は、親族間売買を検討しましょう。
親族間売買とは、親と子など親族同士で売買をおこなうことをいいます。
親族で不動産を購入してもらえれば、わざわざ買主を探す必要がないため、スムーズに売買を成立させることができます。
売却代金で滞納分を返済することもできれば、交渉次第でそのまま住み続けることも可能です。
親族間であれば融通が利くため、交渉してみる余地はあるでしょう。

売却方法②リースバックを利用する

固定資産税が支払えないときは、差し押さえられる前にリースバックを利用する方法もあります。
リースバックとは、自宅を売却後も買主と賃貸借契約を結び、そのまま住み続けられる仕組みのことです。
リースバックで自宅を売却した代金で滞納している税金の支払いができるうえに、生活環境を変えることなく住み続けられるためメリットとして大きいといえるでしょう。
また、所有者が買主に移るため、今後固定資産税を支払う必要もなくなります。
さらに、将来資金に余裕が出た場合は、自宅を買い戻すことも可能です。

売却方法③任意売却をおこなう

固定資産税の滞納分や、住宅ローンの返済にお困りの場合は、金融機関に同意を得て任意売却をおこなう方法もあります。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合でも、抵当権を解除してもらい売却できる方法です。
通常は、住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。
しかし、金融機関に同意を得て抵当権を解除してもらえば、通常と同様な形で売却を進めることができます。
任意売却であれば、市場価格で取引されるため、公売よりも高く売却することも可能です。
また、売却後にローンが残っても無理のない範囲内で返済計画を立ててもらえるため、メリットとして大きいといえるでしょう。
住宅ローンや税金の支払いが苦しいといった場合は、任意売却を検討してみましょう。

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まとめ

固定資産税を滞納したままでいると、財産が差し押さえられ最終的に公売にかけられてしまいます。
滞納したまま不動産売却は可能ですが、税金を完納することが必須となるため注意が必要です。
固定資産税の滞納分の支払いが難しい場合は、親族間売買やリースバックなど別の売却方法を早めに検討しましょう。
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