リースバックと任意売却の違いとは？併用がおすすめなのはどんなケース？

失業や病気など、思わぬ収入減により住宅ローンの返済に苦しむ方も少なくありません。
収入が大幅に減ってしまったり、将来の見通しが立たなくなったりすると、「家を手放すしかないのでは」と悩まれる方も多いでしょう。
そのような状況で検討される方法の一つが「任意売却」や「リースバック」です。
一見すると別々の選択肢のように思えますが、実はこの2つを組み合わせて利用できるケースも存在します。
今回はリースバックと任意売却の違いや併用できる条件、併用がおすすめの方について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックと任意売却の違いとは？

はじめに、リースバックと任意売却、それぞれの仕組みや特徴について解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したあと、同じ物件に賃貸として住み続けることができる取引方法です。
売却後には買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら現在の住まいにそのまま暮らすことができます。
リースバックの大きなメリットは、引っ越しをせずに住み慣れた環境を維持できる点です。
また売却によって得た資金は、金融機関からの融資とは異なり、用途制限がなく自由に活用できる点もメリットです。
住宅ローンの返済や子どもの学資、老後の貯蓄、事業資金など、幅広い用途で活用できます。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の同意を得てマイホームを売却する方法です。
通常、不動産には金融機関の「抵当権」が設定されおり、ローンを完済しない限り抵当権は抹消できず売却もできません。
抵当権とは、契約者が返済できなくなった場合に、金融機関が自宅を売却して融資したお金を回収する権利です。
任意売却では金融機関に事情を説明し、残債がある状態でも抵当権の抹消を認めてもらい、売却を進めます。
競売と比較して市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いため、手元により多くのお金を残せる点が大きなメリットです。

両者の違い

リースバックと任意売却の主な違いは、目的と売却相手です。
リースバックの目的は同じ家に住み続けること、任意売却は債務の整理・返済です。
またリースバックは買主が不動産会社であるのに対して、任意売却では一般個人や投資家など対象となります。
任意売却では買主を見つけるために売却活動を行いますが、リースバックは直接不動産会社に売却するため売却活動は不要です。
後悔しないためにも、それぞれの仕組みを理解したうえで、自身の状況にあった選択肢を検討することが大切です。
どの方法を選ぶにしろ、住宅ローンを滞納していると自宅は競売にかけられてしまうので、判断に迷う場合は不動産会社にご相談ください。

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リースバックと組み合わせて任意売却が利用できるケース

リースバックと任意売却は異なるものですが、実は併用できるケースもあります。
ここからは、どのような条件で併用できるのかについて解説します。

ケース1：任意売却でマイホームをリースバック対応の会社へ売却する

任意売却によって不動産を売却する際、買主がリースバック対応の不動産会社であれば、売却後もその家に住み続けられます。
住宅ローンの返済が滞ると最終的には競売に移行し、買主を選ぶことができずに退去を余儀なくされることもあります。
一方、任意売却であれば買主を選ぶことができるため、リースバックを実施している不動産会社と交渉し、合意が得られれば売却しても住み続けることが可能です。
ただし、すべての不動産会社がリースバックや任意売却に対応しているわけではないため、必ず事前に確認しておきましょう。

ケース2：売買契約と賃貸借契約を同時に締結する

任意売却の契約とあわせて、賃貸借契約を同時に締結する方法もあります。
この場合、売却後すぐに賃借人としての立場になり、引き続きその家に住むことが可能です。
重要なのは、売却額が金融機関の了承を得られる水準であることと、売却後に残る債務や賃料の支払いを両立できる資金計画を立てることです。
残債の返済と家賃の支払いが二重で発生するため、無理のない生活設計を心がける必要があります。
負担が大きすぎると感じる場合は、より家賃の安い住居を探す選択も視野に入れることをおすすめします。

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リースバックと任意売却の併用がおすすめの方

最後に、リースバックと任意売却の併用が向いている方の特徴について解説します。

おすすめの方1：離婚後の不動産処分でトラブルを抱えている方

おすすめの方としてまず挙げられるのが、離婚後の不動産の処分でトラブルを抱えている方です。
不動産を所有している夫婦が離婚をする場合、処分するかどちらかが住み続けるかで揉めてしまうケースも珍しくありません。
もし住宅ローンが残っている場合、契約者が家を出ると契約違反となるため、住み続ける側に名義を変更する必要があります。
しかし名義変更はそう簡単なことではなく、住み続ける側に支払い能力がないと審査に落ちる可能性が高いです。
このような場合は、任意売却で不動産を処分しつつ、リースバックでどちらかが住み続ける形を取ることで、円満な解決を図ることが可能です。

おすすめの方2：住宅ローンを払えないが今の家に住みたい場合

住宅ローンを払えないけれど今の家に住み続けたい場合もリースバックと任意売却の併用がおすすめです。
先述したように、リースバックはマイホームを売ったあと、賃貸物件として住み続ける取引方法です。
一方で任意売却は、住宅ローンの残るマイホームを金融機関の承諾を得て売却することで、住宅ローンの返済が難しくなったり収入が少なくなったりするときに用いられます。
任意売却で残債の整理をおこない、リースバックでそのまま住み続けることができれば、住環境を維持しながら債務問題を解決できるでしょう。

おすすめの方3：家を売り出していることを周囲に知られたくない方

リースバックと任意売却の併用は、自宅を売りに出していることを知られたくない方にもおすすめです。
マイホームの売却理由は多岐にわたりますが、必ずしも前向きな理由であるとは限りません。
「返済が難しい」「離婚をする」といたネガティブな理由の場合、公にしたくないと考える方も多いでしょう。
一般的な不動産売却の場合、買主を見つけるためには物件情報を多くの方に知ってもらう必要があるため、広告を用いて情報を拡散します。
不動産会社との相談によって広告活動を控えることもできますが、それでは買主が見つかるまでに時間がかかるかもしれません。
リースバックであれば、不動産の所有権はなくなるものの、引っ越しが不要なため売却したことを知られるリスクは低いといえます。
子どもの学区や通勤ルートもそのままで、生活環境を変えずに済むので、子どもがいるご家庭にとっても大きなメリットです。

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まとめ

リースバックと任意売却は、それぞれ異なる特徴を持つ不動産売却の手法ですが、状況によっては併用することで大きなメリットを得られる可能性があります。
ただし、残債の返済と家賃の支払いが同時に発生するケースもあるので、併用には十分な資金計画と事前の準備が必要です。
離婚後の不動産処分で悩んでいる方や、現在の住まいに住み続けたい方、売却を周囲に知られたくない方などには、とくに有効な選択肢といえるでしょう。
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