不動産売却における長期譲渡所得とは？計算方法と控除制度を解説

不動産の所有期間によって、売却時に生じた利益にかかる税金が大きく異なることをご存じでしょうか。
税金の負担が大きくならないためには、売却タイミングや利用できる控除制度については把握しておくことをおすすめします。
そこで、長期譲渡所得とはなにか、計算方法や受けられる控除制度について解説します。
天白区、日進市を中心に愛知県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における長期譲渡所得とは？

建物や土地などの不動産を売却したときに発生する利益のことを「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得は、売却価格から不動産を取得し際にかかった費用と、売却時にかかった費用を差し引いて求め、この譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得は、不動産の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられます。
長期譲渡所得は、譲渡所得に課税される税率が低いため、不動産を売るタイミング次第で節税することが可能です。
ここでは、長期譲渡所得とはなにか、また短期譲渡所得との違いについて解説します。

長期譲渡所得とは

長期譲渡所得とは、所有期間が5年を超える不動産を売却したときの所得のことです。
不動産の所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。
たとえば、不動産を取得した日が2019年8月1日の不動産を2025年5月1日に売却したとしましょう。
この場合は、2025年1月1日時点で5年を超えているため、長期譲渡所得となります。
仮にこのケースで、2024年10月1日に売却した場合は、所有して5年を超えていても2024年1月1日時点で5年を超えていないため、長期譲渡所得とはなりません。

短期譲渡所得との違い

短期譲渡所得との大きな違いは、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかです。
短期譲渡所得の場合は、不動産の所有期間が5年以下を指します。
また、両者は所有期間以外にも譲渡所得にかかる税率が大きく異なります。

• 長期譲渡所得の場合：税率の合計20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315%）
• 短期譲渡所得の場合：税率の合計39.63％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%）

このように、不動産の所有期間が5年を超えているかによって、税率が変わります。
なお、2037年までは、東日本大震災の復興財源に充てられるため、復興特別所得税として課税されます。

譲渡所得の課税方法

不動産売却時に生じた譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得とは別に計算される「分離課税方式」が採用されています。
一般的に、給与所得や事業所得などは、所得を合計した金額に税率を乗じる「総合課税方式」です。
しかし、一時的に高額となるような譲渡所得については、ほかの所得と合算してしまうと税率が高くなります。
そのため、譲渡所得については、ほかの所得と分離した分離課税が用いられています。
したがって、普段確定申告が不要な会社員の方でも、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要になるため注意しましょう。

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不動産売却における長期譲渡所得の計算方法とは？

続いて、長期譲渡所得の計算方法を解説します。

長期譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得は、以下のように収入金額から購入時にかかった費用（取得費）と、売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて求めます。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
なお、上記の式から計算された譲渡所得に対して税金（所得税・住民税）が課税されます。
ここからは、この計算式で用いる「収入価格」「取得費」「譲渡費用」「特別控除」についてご説明します。

①収入金額

収入金額とは、不動産を売却した際の価格を指し、実際に売主が受け取る金額のことです。
これは、譲渡所得を計算するうえでのもととなる金額で、基本的には売買契約書に記載された価格を指します。
また、売却時に固定資産税などの清算金を受け取った場合は、その金額も収入金額に含めます。
つまり、収入金額とは、売却によって得た総額のお金と考えておきましょう。

②取得費

取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、購入代金や印紙代、仲介手数料、登録免許税などが該当します。
なお、建物については、時間が経過するごとに価値が減少するため、購入代金から所有期間に応じた「減価償却費」を差し引いた金額です。
減価償却費とは、「建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数」によって計算されます。
一方で、取得した日が古く取得費がわからないといった場合は、売却した価格の5％相当額で計上することも可能です。
ただし、実際の取得費よりも計上する金額が少ないケースが多く、結果的に損をしてしまう可能性が高いため注意しましょう。

③譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙代、取り壊し費用、立退料などが含まれます。
譲渡費用は、不動産売却時に直接必要となる経費のため、固定資産税や修繕費などの維持費は含まれないため注意しましょう。

④特別控除

特別控除とは、不動産売却時に一定の要件を満たしている場合に、譲渡所得の金額から一定の金額を差し引くことができる制度です。
不動産売却では、売却時に利用できる特例がいくつかあります。
特別控除についての詳細は、次項でご説明しています。

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長期譲渡所得に適用できる控除制度とは？

長期譲渡所得に関する税金を計算する際は、さまざまな控除が適用される可能性があります。
ここでは、適用される可能性がある控除制度を解説します。

控除制度①10年超所有軽減税率の特例

売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例が適用される可能性があります。
適用される金額と税率は以下のとおりです。

• 譲渡所得が6,000万円以下の場合：税率の合計14.21％（所得税10％・住民税4％・復興特別所得税0.21%）
• 譲渡所得が6,000万円超えの場合：税率の合計20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315%）

このように、所有期間が10年を超えており、かつ譲渡所得が6,000万円以下の場合は、大幅に税率が軽減されるため忘れずに利用しましょう。

控除制度➁3,000万円の特別控除

マイホームを売却した際や、相続により取得した空き家を売却した場合は、3,000万円の特別控除が利用できます。
これは、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除される制度です。
控除が適用されれば、大幅に譲渡所得を減らすことができ、結果的に譲渡所得にかかる税金の節税にもつながります。
適用要件はそれぞれ異なるため、詳しくは国税庁のホームページ上でご確認ください。

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まとめ

長期譲渡所得は、不動産の所有期間が5年を超えたものを売却した際に得た利益で、負担する税率は20.315%と短期譲渡所得に比べて軽減されます。
また、所有期間が10年を超えている場合は、さらに税率が軽減される可能性があります。
さらに、マイホームを売却した場合や空き家を売却した場合に利用できる3,000万円の特別控除を利用すれば、さらに節税につながるでしょう。
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