不動産売却における短期譲渡所得とは？計算方法や控除について解説！

不動産を売却すると、売却益に対して「譲渡所得税」がかかる場合があります。
譲渡所得税は不動産の所有機関によって異なり、「短期譲渡所得」に該当する場合は税率が高くなるのが特徴です。
この記事では、短期譲渡所得とは何か、計算方法や適用できる控除について解説します。
天白区や日進市を中心に愛知県全域で不動産売却を予定している方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における短期譲渡所得とは？

土地や建物を売却して譲渡所得（利益）が出ると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、不動産の所有期間によって税率が異なります。
はじめに、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い、所有期間によって税率が異なる理由について確認しましょう。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得とどう違う？

短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの所得のことです。
不動産売却により得られる利益を譲渡所得といい、そこには譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、それぞれの税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得：39.63％（内訳：所得税30.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得：20.315％（内訳：所得税15.315％＋住民税5％）

2037年までは復興特別所得税（所得税額の2.1％）が上乗せされ、上記は上乗せした場合の合計税率です。
なお、所有期間の計算では、「売却した年の1月1日時点で何年保有しているか」を基準にします。
たとえば、2020年8月1日に購入した不動産を2025年9月1日に売却した場合で考えてみましょう。
カレンダー上では5年を超えていますが、2025年1月1日時点では保有期間が4年5か月となり、短期譲渡所得として扱われます。
計算方法を誤ると納税額に大きな差が出る可能性がある点にご注意ください。

なぜ短期譲渡のほうが税率が高いのか？

譲渡所得を「短期」と「長期」に分けている背景には、過去の土地投機（いわゆる土地転がし）の問題があります。
土地転がしとは、同じ土地を短期間で何度も転売して価格を吊り上げ、差益を得る行為のことです。
特にバブル期には、このような不動産投資が活発化し、地価が急騰しました。
その結果、本当に土地を必要としている方が購入できない状況が生まれ、大きな社会問題となったのです。
こうした投機的な取引を抑えるため、短期譲渡には高い税率を設定し、不動産の短期間での転売を防ごうという意図があります。

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不動産売却前に知っておきたい！短期譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得税は、給与や事業などの所得と別に計算する「分離課税」です。
会社員の方は源泉徴収で確定申告の経験がない場合も多いですが、不動産を売って利益が出た場合は、翌年に自分で申告が必要です。
いざというときに慌てないよう、短期譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。

①譲渡所得を求める

譲渡所得税を算出するには、まず譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得額＝売却金額 −（取得費 + 譲渡費用） − 特別控除額
取得費とは、購入代金や仲介手数料など、不動産を取得する際にかかった費用のことです。
譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用のことで、測量費や印紙税などが挙げられます。
特別控除額とは、特例を利用した際に控除できる金額です。
たとえばマイホームを売却した場合、譲渡所得を最高3,000万円まで控除することが可能です。
この計算でプラスになれば課税対象となり、譲渡所得税が発生します。
マイナスまたはゼロの場合は原則として課税されません。

②建物の減価償却をする

建物の購入費も取得費に含まれますが、築年数が経つと価値が下がるため、「減価償却」をしなければなりません。
減価償却とは、建物などの固定資産の購入費用を、使える年数（耐用年数）に応じて少しずつ費用として計上する方法です。
居住用の建物の減価償却費は、次の計算式で求めます。
減価償却費 ＝ 建物の取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造が0.031、木造モルタルは0.034、鉄骨鉄筋コンクリートが0.015です。
建物の価格のうち1割は残ると考え、建物本体の90％を対象として「0.9」をかけます。
経過年数は6か月未満は切り捨て、6か月以上は1年として計算しましょう。

③税率をかける

譲渡所得が計算できたら、次に税率をかけて譲渡所得税を求めます。
短期譲渡所得の税率は39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）です。
たとえば、所有期間5年以下の不動産を売却し、800万円の譲渡所得が出た場合、税額は「800万円 × 39.63％ ＝ 約317万円」です。
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の通常2月16日から3月15日までに確定申告して納める必要があります。
申告には契約書や計算明細などの書類も必要となるため、早めに準備を始めましょう。

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短期譲渡所得の計算で利用できる特例や控除とは

不動産売却時には、譲渡所得税の負担を抑える特例や控除が用意されています。
特例を適用すると節税につながりますが、利用するには条件を満たさなければなりません。
最後に、不動産売却時に利用できる可能性がある特例や控除について解説します。

収用等により土地建物を売った時の特例

収用等により土地や建物を国や地方公共団体などに譲渡した場合には、「収用等に伴い資産を譲渡した場合の特別控除（措置法第33条）」という特例を利用できる可能性があります。
この特例は、公共事業のために収用や買収、交換、移転などが行われた場合に、譲渡所得から最高5,000万円までを非課税とするものです。
収用に伴う任意の売却であっても、公共事業が目的であれば適用対象になります。
ただし、譲渡契約から2年以内にその事業の施行が決定していることなどの要件を満たす必要があります。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除

特定土地区画整理事業のために不動産を売却した場合には、「特定土地区画整理事業に伴う譲渡所得の特別控除」の適用により、譲渡所得から最大2,000万円の控除を受けられる可能性があります。
これは、大都市圏のうち都市再生緊急整備地域などに指定されたエリアで実施される土地区画整理事業を対象とした特例です。
売却する方や物件自体に特別な要件はありませんが、売却先や事業の内容が、制度上「特定土地区画整理事業」に該当するかどうかが適用の鍵となります。

居住用財産の3,000万円控除

個人が現在住んでいる、または過去に住んでいた不動産を売却する場合には、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。
この制度は、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円までを非課税にできるものです。
適用には、売却した年の前年および前々年に同じ特例を使っていないことや、売却相手が親子などの特別な関係者でないことなどの要件があります。
複雑な手続きが少なく、利用しやすい制度とされているため、事前に条件を確認し、確定申告での適用を検討することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却して得た利益には譲渡所得税が課され、その税率は所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、5年を超える「長期譲渡所得」に比べて税率が高くなります。
負担を抑えるためには、取得費や譲渡費用を正確に計上し、適用可能な控除や特例の有無を事前に確認しておくことが重要です。
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